Вже з жовтня цього року правила на ринку нерухомості кардинально зміняться. З цього моменту почне діяти Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому».
Проаналізувавши головні новації ухваленого закону, в інвестиційній компанії InCo home зазначають, що майбутній об’єкт нерухомості набуває формальних характеристик об’єкта, що фізично існує, а інвестор отримує права повноцінного власника.
«Якщо говорити про об’єкт та його новий статус, зараз інвестор, придбавши нерухомість на етапі будівництва, який би вид договору не укладався, в більшості випадків це буде договір про наміри, а постачання товару, тобто майбутнього об’єкта нерухомості, відкладено. Продавець та покупець фіксують зобов’язання передачі об’єкта в майбутньому або укладення договору купівлі-продажу з моменту здачі об’єкта в експлуатацію», — пояснює експерт Богдан Серотюк.
Що змінюється для покупця первинки
1. У інвестора з’являється можливість стати власником майбутнього об’єкта нерухомості, уклавши договір купівлі-продажу на будь-якому з етапів будівництва. Незалежно від обраного механізму: прямий договір купівлі-продажу, участь у фонді фінансування будівництва або через цільові корпоративні облігації — це не змінює суті.
Мовою законодавця: покупець набуває спеціального майнового права на об’єкт, яке підлягає реєстрації у держреєстрі прав на нерухоме майно і на нього поширюються гарантії захисту прав власності. У результаті це, наприклад, відкриває нові можливості для отримання іпотеки на первинному ринку, тому що з’являється такий вид заставного майна, як майбутній об’єкт нерухомості.
2. За словами експертів, ще одною зміною є те, що покупець об’єкта нерухомості тепер може продати його до введення в експлуатацію без дозволу забудовника. Популярна серед інвесторів первинного житла переуступка була не завжди можливою чи просто невигідною.
«У деяких випадках забудовник прямо забороняв такий вид перепродажу. А іноді вартість доплати при переуступці у вигляді комісії забудовнику високого відсотка вартості житла, нівелювала всі вигоди від такої угоди. Тепер за умови, що перший покупець первинки виплатив будівельній компанії всю суму за об’єкт за договором, на нього ці обмеження більше не розповсюджуються», — кажуть фахівці.
3. Також покупці квартир у новобудовах отримали право на розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування коштів за порушення терміну прийняття в експлуатацію об’єкта більш ніж на пів року. Щоправда, із застереженнями, крім випадків форс-мажору або якщо терміни зрушилися на період оскарження рішень держорганів, які впливають на термін прийняття об’єкта в експлуатацію.
За новим законом у договорі купівлі-продажу продавець зобов’язується під’єднати об’єкт до інженерних мереж на стадії закінченого будівництва, тобто до прийняття в експлуатацію. До речі, саме на цьому етапі забудовники нерідко стикаються з перешкодами. Тож це застереження про оскарження рішень держорганів може стати популярним. Щоб змінити цю практику та спекуляції, потрібні зміни у системі взаємин забудовник — держструктура.
4. Ключовий механізм захисту інвесторів від недобудови у новому законі виписано як гарантійну частину будівництва об’єкта. Тепер забудовник повинен буде «заморозити» частину квартир в об’єкті (який відсоток — ще має визначити Кабмін) і зможе відкрити їх продаж тільки після здачі об’єкта в експлуатацію. Фінансувати будівництво гарантійної частини будівельна компанія може виключно власним коштом. Передбачається, що якщо об’єкт перейде до категорії проблемних недобудов, то коштом продажу гарантійної частини його добудують. Однак експерти кажуть, що цей механізм навряд чи стане достатнім.
«Наприклад, за аналогією з банківською системою, де за вкладом людині гарантовано можливість його отримання у разі банкрутства банку, завдяки спецфондам, створюваних банками за участю держави. Без страхування відповідальності забудовника та майбутнього об’єкта на користь покупця, незрозуміло як інвесторам житла гарантувати відшкодування вкладених у таке будівництво коштів», — стверджують спеціалісти.
Ринок стане більш відкритим
Одне з обговорюваних нововведень — обов’язок галузевих компаній, що беруть участь у будівництві (забудовника, девелопера тощо), розкривати інформацію про продаж. Вони будуть зобов’язані публікувати на своїх сайтах дані про продані й вільні об’єкти, що будуються, перелік яких ще повинен буде визначити Кабмін.
Дані про кількість проданих квартир впливають на поведінку покупця: якщо продається мало, в інвестора можуть виникнути сумніви щодо привабливості та надійності об’єкта.
На ринку лунали побоювання, що покупець може помилково оцінити високі продажі як гарантію фінансової забезпеченості будівництва. Тому, що у ситуації коли всі квартири в об’єкті, що будується, продані, а, наприклад, зростання цін на будматеріали призвело до подорожчання квадратних метрів, якраз зростає ризик недобудови. Отриманих раніше грошей для закінчення будівництва не вистачає.
Що зміниться для інвестиційного ринку нерухомості
Відбудуться зміни й у звичних механізмах фінансування будівництва щодо залучення капіталу. У Законі «Про інвестиційну діяльність» з 2010 року діяла норма про інвестування та фінансування житлового будівництва виключно через конкретні види фондів (фінансування будівництва та операцій з нерухомістю), інститути спільного інвестування (ІСІ), а також випуск цільових корпоративних облігацій. Тепер її виключено.
Всі ці можливості перекочували до нового закону, щодо особливостей залучення коштів для будівництва об’єкта нерухомого майна. Інструменти у вигляді фондів та цільових корпоративних облігацій збереглися, а ось пряма згадка інститутів спільного інвестування зникла з переліку.
На думку експерта Романа Бєліка, це не означає, що ІСІ як інвестиційний механізм піде.
«З новим законом до активів інститутів спільного інвестування додалися об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості та спеціальні майнові права на них. Тому можна стверджувати, що як учасник первинного ринку нерухомості ІСІ залишаються досить ефективним і, як і раніше, надійним інструментом», — упевнений він.
За його словами, на ринку з’являється нове визначення для учасників інвестиційного бізнесу у сфері нерухомості — девелопер будівництва. За законом ця юрособа, яка за договором із замовником будівництва, забезпечує організацію фінансування або лише фінансування будівництва об’єкта. Саме за девелопером тепер за домовленістю із забудовником проходить первинна держреєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, що дає право першого продажу кінцевому покупцю.
За матеріалами: Finance.ua
0 Коментарів - Написати коментар