Як перевірити законність новобудови: що варто знати для безпечної купівлі квартири

Якщо ви довго мріяли про власне житло, купівля квартири – це, без перебільшення, свято. Але це свято легко зіпсувати, якщо знехтувати елементарною перевіркою компанії та документації. Відсутність дозволів, затримка або взагалі зупинка будівництва – частина ризиків, з якими може зіштовхнутися покупець нерухомості.

Щоб угода була успішною, експерти радять ретельно ознайомитись з інформацією про забудовника. Як перевірити ліцензію, які документи повинна мати будівельна компанія та як застрахуватися від невдалої купівлі – далі у статті ділимося важливими рекомендаціями.

Наявність основних документів

Найперше важливо розуміти, що жодне будівництво не може відбуватися без дозволів та погоджень від держави. Перед тим, як почати щось будувати, забудовник повинен погодити проєкт майбутнього житлового комплексу у департаменті містобудування та архітектури та отримати від них дозвільну документацію.

Лише її наявність може свідчити про законність новобудови та діяльності девелопера, а також гарантувати надійність купівлі у нього нерухомості.  Другий важливий момент – всі документи та дозволи мають бути легко доступні для ознайомлення, у відкритому доступі: у відділах продажу компанії, на сайті та інших онлайн-ресурсах, де забудовник розміщає інформацію про свої проєкти. Якщо ви зробили запит про документи, але так їх і не отримали, це може бути першим сигналом, чи варто довіряти цій компанії. 

Основні документи, які потрібно перевірити: 

• Ліцензія на діяльність. 

• Документи, що підтверджують права на ділянку. 

• Дозволи на будівництво житлових комплексів. 

• Наявність реєстраційних документів – витягу з ЄДРПОУ. 

• Типовий договір купівлі-продажу. 

• Розмір статутного капіталу. 

• Цільове призначення земельної ділянки – повинно бути призначення 02.01: для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель та споруд, що знаходяться в межах населеного пункту, де є можливість прописатися. 

Якщо ці документи в порядку, далі радимо дізнатися, чи має компанія вже здані житлові комплекси, чи отримали вони сертифікати готовності та введення в експлуатацію.

Якщо об’єктів багато, варто поцікавитися, як просувається їх будівництво.

Як перевірити реєстраційні даніБ

удь-яка будівельна компанія - це юридична особа, а отже має свій код – ЄДРПОУ. Його можна перевірити на сайті Міністерства юстиції на сторінці «Безкоштовний запит», за прямим посиланням: https://usr.minjust.gov.ua/content/free-search   Для цього потрібно зробити лише два кліки: в полі «Отримати відомості про» потрібно вибрати «Юридична особа» та ввести в поле номер ЄДРПОУ або юридичну назву компанії.

Далі - натискаєте “Пошук” і миттєво отримуєте результат.  В реєстраційних даних забудовника слід звернути увагу на таку інформацію: 

1. Юридична правдивість: чи відповідає назва компанії на порталі назві в договорах та інших документах.
2. Який статус компанії: активна діяльність чи в процесі ліквідації або банкрутства.
3. Наявність судових справ: перевірити, чи має компанія судові позови, можна в Єдиному державному реєстрі судових рішень.

Якщо на жодному з цих етапів у вас нічого не викликало підозр, вітаємо – перша перевірка забудовника пройшла успішно! Найбільших ризиків ви уникнули та могли б переходити до вибору квартири, але все ж радимо не квапитися. 

Збираємо інформацію про забудовника

Запасіться терпінням, адже вам доведеться проаналізувати різні вебресурси, аби отримати найточніші дані про забудовника. Поцікавтеся, чи є у нього свій офіційний сайт. Оцініть якість його наповнення: чи є інформація про саму компанію, усі проєкти, періодичні звіти про будівництво. Почитайте якими новинами ділиться компанія зі своїми клієнтами. Чи є контактна інформація, графік роботи. Важливо звернути увагу, як часто оновлюється розділ «Новини», адже по ньому можна судити, наскільки компанія активна.

Не зайвим стане оцінити швидкість опрацювання звернень клієнтів. Для цього ви можете залишити запит на дзвінок менеджера, заповнивши коротку форму на консультацію. Компанії, які зацікавлені у своїх клієнтах, телефонують практично одразу.

Далі радимо пошукати сторінки компанії в соцмережах. Часті публікації, швидкі відповіді на коментарі під дописами є показником того, що компанія завжди на зв’язку та якісно опрацьовує кожне звернення. Погортайте дописи та проаналізуйте, чи є звіти з будівництва різних проєктів, наскільки повною та корисною є інформація, якою ділиться забудовник.  І, звісно, відгуки.

Перевіряйте репутацію компанії по відгуках, які залишили покупці квартир. У них люди діляться власним практичним досвідом придбання нерухомості, враженнями від життя у тому чи іншому житловому комплексі, тим, що їм подобається найбільше або навпаки — з чим виникають проблеми.

Корисно буде проаналізувати згадки про компанію в засобах масової інформації: сайти новин, тематичні групи про забудовників міста тощо. Навіть рекламні матеріали можуть доповнити ваше уявлення про залученість забудовника до життя міста, його активність в соціальних проєктах. 

Як перевірити ліцензію забудовника  Чи має забудовник ліцензію на будівництво, можна перевірити у Реєстрі будівельної діяльності, що функціонує на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (https://e-construction.gov.ua/).

Це найшвидший та найпростіший спосіб не лише дізнатися про наявність такого дозволу, а й переглянути інші документи.

Новобудова також повинна мати ряд дозволів та ліцензій, їх наявність та статус можна перевірити на офіційних ресурсах:  

1. Дозвіл на будівництво, будівельний паспорт, містобудівні умови та обмеження та іншу будівельну документацію можна знайти на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва https://e-construction.gov.ua.
2. Цільове призначення земельної ділянки, на якій будується житловий комплекс –для перевірки цих даних можна скористатися «Публічною кадастровою картою України»за посиланням: https://kadastr.live/  
3. Дозволи на будівництво за адресою, кадастровим номером або номером дозвільного документа – ці документи можна переглянути у сервісі URBANDATA (https://diia.data.gov.ua/). 

Що робити, якщо виникають сумніви в законності

Якщо під час перевірки щось викликало у вас підозру, краще продовжити дослідження, але вже звернувшись до фахівця. Найкраще в цьому питанні може допомогти юрист з питань нерухомості. Він самостійно опрацює базу даних про забудовника та швидко надасть свій висновок. 

Остаточне враження про компанію допоможе сформувати візит до офісу. Прийдіть до відділу продажу, поспілкуйтесь з працівниками, аби на власному досвіді оцінити їх компетентність та якість обслуговування клієнтів. Під час цього візиту ви також зможете переглянути дозвільні документи та навіть ознайомитися з нагородами і відзнаками компанії. 

Зазвичай у своїх офісах на видноті компанії облаштовують спеціальні куточки з нагородами та відзнаками: стіна з дипломами, полиці або стенди з нагородами. Таке місце демонструє успішність компанії, її авторитет у галузі та надійність.