"Промприлад. Реновація" – інноваційний центр на базі колишньої індустріальної зони, який працює на перетині чотирьох напрямків розвитку регіону: нової економіки та урбаністики, сучасного мистецтва та освіти. Пілотний проект площею 1,8 тис. кв. м був запущений у квітні 2018 року. У вересні його ініціатори заявили про плани викупити весь завод і розширити "пілот".
Про "Промприлад" як приклад імпакт-інвестування, громадські ресторани Urban Space і тенденції ресторанного ринку Івано-Франківська в ексклюзивному інтерв’ю агентству "Інтерфакс-Україна" розповідає Ю.Филюк.
- Яка вартість проекту "Промприлад. Реновація"?
Загальна сума інвестицій у проект складе близько $25 млн, з них $4,5 млн – на викуп заводу і на всі супроводжуючі моменти: менеджмент протягом цього періоду, юридичний супровід процесу. Загальний період реалізації проекту – 4-5 років. Сам викуп плануємо закінчити не пізніше як наприкінці 2019 року.
Наразі ми не можемо сказати суму. Вона не є секретною, але у нас зараз договір про нерозголошення, тому ми зможемо назвати суму після завершення викупу.
- Ви сказали, що 12 тис. кв. м – це буде соціальна площа і 24 тис. кв. м. – комерційна.
Це умовний поділ, тому що всі функції, закладені у проекті, соціально орієнтовані. Швидше, йдеться про функції, які мають велике соціальне значення, але це можуть бути малоприбуткові або неприбуткові організації, яким важко дозволити собі платити повну комерційну ставку. Для них ми створюємо такий потенціал – до 30% загальних площ здавати за зниженою орендною ставкою і тим самим стимулювати їх розвиток, наповнювати екосистему різними елементами, що взаємодоповнюють один одного.
- А що саме передбачає реновація – лише реконструкцію, чи нове будівництво також?
Тут зараз є 27 тис. кв. м існуючих приміщень, які ми реконструюємо за прикладом пілотного поверха. Це перетворення колишніх виробничих площ в такі, які можна використовувати для офісів і не тільки. Також проект передбачає добудову близько 10 тис. нових кв. м – це буде надбудова над частиною приміщень ще одного поверху – скляного і сучасного, а також дві вставки між корпусами – це офіси класу "А" - це вже останній етап реалізації проекту. Це елементи, які мали б стати впізнаваними як для самого проекту, так і для міста.
Площа ділянки – 1,86 га.
- Які площі будуть в проекті?
Це будуть офіси, торгові площі, HoReCa, так само сюди можуть входити коворкінги, інкубатори, акселератори. Також будуть готель і хостел (близько 1500 кв.м та 1800 кв.м), які ми залишаємо в загальному управлінні "Промприлад Реновація" як додаткові точки капіталізації. Проект буде володіти цими двома функціями, решту ми роздаємо в оренду.
Готель буде хорошого середнього рівня – сегмент ближче до категорії Ibis. Але ми розглядаємо два варіанти: можливо, це буде мережевий готель, який ми запросимо, а можливо, це буде дизайн-готель, який підкреслить наявну індустріальну складову.
- Як це працює з юридичної точки зору?
Є материнська холдингова компанія – ТОВ "Промприлад Реновація", якою володіють дві групи інвесторів. Перша – це благодійна організація "Промприлад", яка виконує функцію некомерційного неприбуткового фонду. Друга – приватні інвестори.
Найближчого тижня буде точно відомо поділ між цими групами інвесторів по відсотках, але ми прагнемо до створення балансу – плюс-мінус 50/50. Тобто половиною володітиме фонд, його завдання- контролювати візію, щоб проект виконував свої задачі так, як задумано напочатку. Частина прибутків від проекту буде пропорційно відходити фонду, він буде фінансувати на території "Промприладу", міста чи регіону проекти, покликані розвивати напрями, які ми закладаємо, – освіта, мистецтво, нова економіка, урбаністика. Це може бути підтримка фестивалів, наукових чи освітніх експериментів, інкубаційних програм для розвитку підприємництва.
Друга половина прибутків йтиме пропорційно до внесків інвесторам – фізичним особам, бізнесам, фондам.
До 30% плануємо залучити грантовими ресурсами. На сьогодні на пілотному проекті розподіл грантових коштів та інвестицій приблизно 50/50, але в подальшому перевага надходжень мала б бути з боку комерційної складової при збереженні паритету. Внесок громадської складової – гранти на реконструкцію тих частин, що мають пряме соціальне призначення: мистецький центр, дитячий розвиваючий центр, мейкер-спейс.
- У вас згадується, що проект підтримав посол Швеції. Це суто політична підтримка чи й фінансова?
Швеція надала нам грант $220 тис. на стадії розвитку пілоту. Наразі Швеція позиціонує підтримку напряму від держави, а не через посольство чи фонд SIDA. Вони зараз найбільші грантодавці проекту.
- Коли запуститься Urban Space 500 у Києві?
Urban Space 500 – це соціальна франшиза, яку "Тепле місто" передало ГО "Інша освіта". Ця організація почала збирати соціальних інвесторів, підібрала управлінську компанію – Druzi Cafe & Bar і повністю займається втіленням цього проекту.
На сьогодні зібрано всі 500 донаторів, йде реконструкція у вибраному приміщенні, яке розташоване на вул. Грінченка. Орієнтовано на 1 грудня у них заплановано відкриття.
Ми називаємо Urban Space громадським рестораном. У цій моделі певна кількість людей – 100 у Франківську, 500 – у Києві – вносить одноразовий безповоротний внесок. Вони стають учасниками відповідно ГО "Урбан Простір 100" чи "Урбан Простір 500", і ця ГО є одноосібним засновником ТОВ "Ресторан 100" чи "Ресторан 500", і це ТОВ здійснює операційну діяльність, заробляє кошти, 80% від чистого прибутку повертає ГО. Загальні збори учасників приймають рішення, які проекти підтримати на ці кошти.
Але в Urban Space немає моделі, яка передбачає повернення інвестиції. Це філантропія. А "Промприлад" - це імпакт-інвестування, тобто це інвестиції у бізнес, але у бізнес, який великою мірою орієнтований на створення позитивного соціального впливу. Таке підприємство діє за всіма економічними законами, але його мотивація, на відміну від класичного бізнесу, ― не тільки капіталізація, а й підприємницькою діяльністю вирішувати значимі суспільні задачі. У таких проектах зазвичай трохи більший період окупності, але в них закладені великі соціальні впливи.
- Чи плануєте виходити з Urban Space в інші міста?
Ми отримали понад 250 запитів з 15 країн на реплікацію даного досвіду. На сьогодні перша франшиза пішла у Київ, за планом два наступні міста – Краматорськ і Полтава. Там вже процес іде, є фінальна стадія дослідження міст на передумови створення таких проектів.
Є запити з Берліна, Сан-Франциско, інших європейських столиць, з Малайзії. Нам дуже цікаво, але ми підходимо до цих процесів дуже планомірно. Це непростий проект, щоб він відбувся, має зійтися дуже багато факторів. Якби йшлося тільки про бізнес, можна було б тиражувати набагато швидше, але йдеться про модерування суспільних процесів, особливо якщо говорити про Україну, де недовіра переважає. Коли ти намагаєшся створити проект, який базується на довірі, це потребує дуже великої зосередженості та модерації. Коли ми знаходимо зрілих партнерів, які готові реалізувати проект у певному місті, які мають достатній рівень довіри у місті, їх ГО позаполітична, гарно прокачана як в організаційних моментах, так і в розумінні та модеруванні суспільних процесів – ми запускаємо проект.
Берлін і Сан-Франциско – це дуже цікаво. Гадаю, колись це станеться, але ми йдемо крок за кроком.
- Які тенденції ресторанного ринку у Франківську? Чи став ринок більш насиченим?
Так. Специфіка ринку полягає в тому, що тут досить висока якість як на середньостатичний обласний центр. Тут є мінімум 15 закладів харчування, які я сміливо можу рекомендувати і в які не соромно прийти з іноземцями. Це пов’язано з тим, що тут не такий великий туристичний трафік, як, наприклад, у Львові. У Львові заклади заточені на одноразове споживання і одноразову емоцію, тому там емоція важливіша за якість продукту. А тут при не такому високому туристичному потоці ти змушений орієнтуватися на щоденного гостя. Це приводить до доступної ціни і максимальної якості, яку можна досягнути у цій ціні.
У результаті ресторанний ринок Івано-Франківська виглядає досить непогано, і це стало однією з передумов, щоб закласти food-напрям як один з потенційних економічних кластерів на базі "Промприладу". Тому ми тут заклали і фермерський ринок, і kitchen-коворкінг, і кулінарну школу, інкубатор для стартапів, пов’язаних із urban gardening – вертикальним вирощуванням, і навіть потенційно заклали тут на даху ресторан на рівні Мішлен, який мав би використовувати всю цю екосистему, цю унікальну продуктову карпатську базу – я маю на увазі гриби, трави, ягоди - і на основі цих продуктів створювати нову сучасну карпатську кухню, за аналогією, як в останні роки трендовою є нова скандинавська кухня, створена фактично з нічого – з чим вони тільки не працюють: з мохом, замерзлими ягодами і т. д., але вони "перевинайшли" кухню, зробили її досить сучасною і трендовою.
- Яким чином "Промприлад" допоможе розвинути напрями економіки, які ви обрали за результатами дослідження SRI International (агро, деревообробка, "зелена" енергетика, їжа, дизайн, кіноіндустрія та амінація й інформаційні технології)?
Я згадував приклад екосистеми напрямку food. І воно все на перетинах. Food перетинається з фермерством, тобто це розвиток сільського господарства з акцентом на еко-фермерство. Відповідно, це різні інкубаційні програми, спільне брендування. Наприклад, Бордо – це певний бренд, який сформувався і несе за собою спільну систему цінностей, правил, акредитації. За умови дотримання цих правил усіма гравцями воно дійсно перетворюється на справжній бренд, який має додану вартість. До чогось подібного можна прагнути й тут. Чому не створити якийсь карпатський бренд, який би об’єднував фермерів за певною ознакою якості і так далі?
Але там постає дуже багато питань. Потрібно створювати підтримку в освітніх моментах, у виході на кредитні чи грантові програми, які дозволяли б отримувати обладнання чи інші ресурси для розвитку. Далі це спільне позиціонування, далі – скажімо, food-лабораторія, яка б допомагала їм швидко й ефективно отримувати сертифікат на місці, а не посилати зразки кудись, часом, навіть за кордон.
Наприклад, для того, щоб українська кисломолочка отримала доступ на європейські ринки, немає жодної лабораторії на території України, яка б проводила повний спектр аналізів, необхідних в ЄС. Відповідно, виробники змушені надсилати зразки для аналізу за кордон, і це не разова акція, а з кожної партії. Якщо вдасться відкрити таку лабораторію повного циклу на "Промприладі", то це відразу і R&D-база, і можливість швидше отримувати потрібні результати.
Потім це вихід на інвесторів, вихід на зовнішні ринки – бо коли ти один маленький фермер, тобі важче зі своїм обсягом знайти збут, а коли ви об’єднані, вас 50 чи 150 – це вже певний ринок, з яким можна іти на інші зовнішні ринки.
Це і є кластеризація. На "Промприладі" потенційно закладено 7 таких кластерів, але ми розуміємо, що це досить багато. По мірі розвитку проекту ми будемо дивитися, на що є більше реакції, що буде отримувати природнє підхоплення з боку різних гравців – у той бік і будемо більше "накачувати". Якщо за 5 років вийдемо на 2-3 реальних економічних кластери на рівні регіону – це справді буде успіх.
- Зараз у вас є запити на 33 тис. кв. м на оренду?
На сьогодні так. Ми якщо не щодня, то через день отримуємо запити: "А чи є у вас ще вільні площі?" Зараз ці заявки акумулюємо, на сьогодні назбирали таких заявок в сумі на 33 тис. кв. м – і це ще без офіційного оголошення про старт проекту.
У Франківську є специфіка, що будується дуже багато житлового фонду і дуже мало – комерційного. Якісь торгові площі є, але якісних немає. Великого торгового центру також немає. З точки зору офісних центрів також є проблема – якихось офісних центрів навіть категорії "В" немає. Є якісь зовсім маленькі опції, але нормально цей попит не закрито. Так само, як і багато інших – наприклад, не закрито попит на інвент-майданчики. Ми цю задачу також вирішуємо – зможемо приймати на території "Промприладу" 2-3 тис. людей з повним циклом обслуговування – з хостелом і готелем, закладами харчування тощо.
- А чи є вільні ділянки недалеко від центру міста, де можна було б створити якісь комерційні площі?
Ми так глибоко це не аналізували, але коли KPMG робили дослідження щодо виносних (аутсорс) офісів для заведення міжнародних компаній в Україну, вони аналізували п’ять міст, серед яких = Івано-Франківськ. З точки зору геолокації, людського ресурсу тут є передумови, але вільних площ, які потрібні цим компаніям, – а це тисячі квадратних метрів open-space – немає.
.jpg)
0 Коментарів - Написати коментар