Як правильно інвестувати в нерухомість

Інвестиції в нерухомість – це надійний спосіб отримання пасивного доходу, збереження та примноження свого капіталу. Квартири, будинки чи комерційні приміщення – усі види нерухомості мають тенденцію до зростання у вартості.

У цій статті ми поділимося порадами, як вигідно інвестувати в нерухомість, отримуючи стабільний дохід, а також проведемо аналіз окупності таких інвестицій.

Інвестиції – це ризик. Та якщо до цього процесу підходити відповідально та зважено, то винагорода може перевищити очікування.  Рекомендації, яких варто дотримуватись при капіталовкладенні у нерухомість: 

1. Визначитись з типом нерухомості, в яку будете інвестувати: квартира, будинок, комерційне приміщення, паркомісце чи гараж. 
2. Проаналізувати ринок, будівельні компанії, пропозиції по нерухомості, ознайомитись з вартістю.
3. Обрати варіант оплати: повна оплата або розтермінування платежів. 
4. Здійснити розрахунок окупності інвестиції.
5. Укласти договір купівлі.

На розмір пасивного доходу інвестора впливає правильно обраний об’єкт нерухомості та його розташування. Ціни на нерухомість та оренду найактивніше зростають у мікрорайонах, де будують нові сучасні житлові комплекси з розвиненою інфраструктурою. Інвестори розглядають такі варіанти капіталовкладення:  - квартири для здачі в оренду; - нерухомість у новобудові; - комерційні приміщення.  Розглянемо детальніше кожен з них.  Квартири для здачі в оренду На дохід від оренди впливає локація, престижність району та житлового комплексу, площа нерухомості. Оренда квартири в центрі коштує дорожче, ніж аналогічне житло на околицях, а в новобудові дорожче, ніж у “хрущовках”.  Попит на орендоване житло стабільно високий. Власники знаходять орендарів від 1 до 14 днів, згідно з даними порталу ЛУН. Нерухомість для оренди можна купити на вторинному ринку з готовим ремонтом або ж у новобудові, зробити ремонт та отримувати пасивний дохід. Особливості інвестування у вторинне житло для оренди:

• Переваги: квартира готова для здачі в оренду одразу після покупки.
• Недоліки: з часом виникає потреба в ремонті, що може включати не лише косметичні роботи, а й заміну труб, електропроводки, систем опалення чи вентиляції. Це може значно збільшити прогнозовані витрати. Тож перед покупкою ретельно оцінюйте технічний стан квартири в "старих" будинках.

Особливості інвестування у новобудови для оренди:

• Переваги: квартири у сучасних житлових комплексах із розвиненою інфраструктурою приваблюють орендарів, попри більшу вартість у порівнянні з вторинною нерухомістю. 
• Недоліки: перед здачею обов’язково зробити ремонт, який потребує додаткових грошей і часу. 

Нерухомість у новобудові Для багатьох інвесторів капіталовкладення у новобудови здається вигіднішим завдяки більшому зростанню цін, сучасному дизайну проєктів, новим комунікаціям у будинку. У цьому розділі ми детально розглянемо інвестиції у первинний ринок нерухомості. Інвестування в новобудови на етапі котловану Чи не найвигіднішими вважаються інвестиції у нерухомість на етапі котловану. Як зазначають експерти з нерухомості, вклавши гроші на старті продажу нового проєкту, можна збільшити свій капітал внаслідок зростання ціни за “квадрат” до моменту здачі на 20-30%. 

Принагідно зауважимо, що в Івано-Франківську нещодавно стартував продаж квартир в новому житловому комплексі City by blago по вул. Національної Гвардії, де зараз діють вигідні умови придбання.  Головна умова успішної інвестиції у нерухомість на етапі котловану – вибір надійного та перевіреного забудовника. Перед покупкою необхідно перевірити документи компанії та її репутацію. Наведемо приклад динаміки вартості одного з найпопулярніших ЖК комфорт-класу в Івано-Франківську – Comfort Park.

Вартість квадратного метра на старті продажу тут становила 9 500 гривень, тоді як станом на січень 2025 року ціна за “квадрат” зросла до 34 800 гривень. Відбувся приріст на 266,3%. Якщо аналізувати вартість за 2 роки після старту продажу до моменту введення секції в експлуатацію, то побачимо таку картину: ціна на старті 9 500 гривень, за два роки – 10 700 гривень, зросла на 12,6%.  Які документи перевіряти у забудовника:

• Державну ліцензію;
• Установчу документацію компанії;
• Дозвіл на будівництво;
• Проєктну документацію;
• Право на земельну ділянку.

Комерційна нерухомість Інвестування в комерційну нерухомість є ще одним популярним способом збільшити капітал. До цього сегмента належать:

• приміщення під бізнес;
• офіси;
• склади;
• гаражі та паркомісця, придбані для перепродажу чи оренди.

Комерційна нерухомість, куплена з метою перепродажу або оренди, є дешевшою у порівнянні з квартирою і має більшу швидкість окупності. Такі приміщення можна продати після того, як вартість зросте, або зробити ремонт та здавати в оренду. А після окупності це приміщення можна вигідно продати.  Переваги інвестування в первинний ринок Можна окреслити такі основні переваги інвестування в первинний ринок: 

• вартість квадратних метрів на первинному ринку має тенденцію до зростання. Можна купити нерухомість на старті продажу за мінімальною ціною і продати, коли вартість квадратного метра сягне свого максимуму;
• нові комунікаційні мережі в будинку, сучасні холи та сходові, якісні вхідні двері та вікна у квартирах;
• розвинена інфраструктура, красивий внутрішній двір, наявність паркінгу на території житлового комплексу роблять нерухомість на первинному ринку привабливою для людей. Ці переваги допоможуть інвестору у пошуку клієнтів для продажу чи оренди у майбутньому. 
• можливість розтермінування оплати від забудовника.

Уявімо, ви вирішили купити квартиру в новобудові з метою інвестиції. В такому випадку важливо чітко розуміти, з якою метою це робиться, на який розмір доходу і термін окупності розраховуєте.  Отримати дохід від інвестицій у первинний ринок можна двома шляхами: купити нерухомість на початковому етапі будівництва і перепродати після здачі в експлуатацію. І другий варіант – це купівля квартири для інвестицій з метою подальшої здачі в оренду.   Про інвестиції на етапі котловану ми розповіли у попередньому розділі, а зараз розглянемо детальніше купівлю квартири для інвестицій з метою подальшої здачі в оренду.

Спочатку варто визначитись з площею квартири, спрогнозувати вартість ремонту та спланувати, якою саме орендою ви будете займатись: подобовою чи довгостроковою.  Обидва варіанти будуть вигідними при правильному підході у виборі об’єкта та стратегії.  Переваги подобової оренди: 

• вища вартість порівняно з тривалою орендою: орієнтовно у 5-6 разів;
• короткотривалі відносини з орендарями.

Недоліки подобової оренди:

• постійний пошук нових орендарів;
• потрібно самостійно займатись прибиранням у квартирі або користуватись платними послугами клінінгових компаній;
• нестабільний дохід; 
• оплата комунальних платежів власником. 

Переваги довгострокової оренди: 

• стабільний, щомісячний дохід; 
• відсутність постійного пошуку нових орендарів;
• поточний ремонт можуть виконувати орендарі; 
• укомплектування квартири меблями та технікою не обов'язкове; 
• оплата комунальних платежів орендарем.

Недоліки довгострокової оренди квартири: 

• вартість оренди нижча у порівнянні з подобовою;
• необхідність уважного вибору орендарів;
• більше відповідальності перед квартиронаймачами.

Що врахувати при виборі об'єкта інвестування

Надійність забудовника. Передусім обирайте проєкт від перевіреного забудовника. Важливо переконатися, що компанія:

• має успішно здані в експлуатацію об’єкти;
• володіє всіма необхідними дозвільними документами на здійснення будівництва.

Локація та інфраструктура. Розташування відіграє ключову роль у виборі об’єкта. Зверніть увагу на:

• зручність локації (близькість до центру, транспортну розв’язку);
• наявність інфраструктури (магазини, школи, садочки, відпочинкові зони);
• концепцію проєкту, яка може впливати на комфорт і привабливість для майбутніх орендарів чи покупців.

Темпи будівництва. Чесні забудовники регулярно публікують інформацію про хід будівництва. Це дозволяє перевіряти відповідність проєкту плановому терміну здачі.

Якість будівництва. Оцініть матеріали та технології, які використовуються забудовником, оскільки це впливає на довговічність і привабливість об’єкта.

Популярні формати житла для інвестицій. У Івано-Франківську залишаються популярними серед інвесторів однокімнатні квартири площею 38–55 кв. м у центральній частині міста. Квартири такого типу у сучасних проєктах розкуповують зазвичай ще до завершення будівництва. Це пов’язано з нижчою ціною на старті будівництва та її зростанням до моменту здачі. 

Приклад успішного інвестування

Житловий комплекс “Manhattan UP”, який будує компанія благо у центральній частині Івано-Франківська, демонструє високі показники зростання вартості нерухомості.

• На старті продажу (травень 2021 року): ціна квадратного метра – 12 700 грн.
• Станом на січень 2025 року: ціна квадратного метра – 36 400 грн.
• Зростання вартості: 186,6%.

Комплекс поєднує низку переваг:

• Локація: близькість до центру та міського озера, зручна транспортна розв’язка по вул. Набережна ім. В. Стефаника.
• Інфраструктура: спортивні та дитячі майданчики, басейн на даху, підземний паркінг, відпочинкові зони, комерційні приміщення.

Рекомендації для інвесторів

Зверніть увагу також на нові проєкти від компанії blago, наприклад, ЖК City by blago, де тільки стартували продажі. Це шанс вкласти кошти на початковому етапі будівництва та отримати вигідний дохід у майбутньому. Аналіз окупності інвестиції

Розглянемо аналіз окупності інвестиції від покупки квартири на етапі котловану з метою перепродажу після здачі в експлуатацію. 

У 2025 році експерти з нерухомості прогнозують середній приріст цін на квартири класу “комфорт” в Івано-Франківську від старту продажу до введення в експлуатацію на 20-30%, в новобудовах бізнес-класу поблизу центру – на 25-45%. 

Бюджет купівлі 1-кімнатної квартири площею 36 квадратних метрів в центральній частині Івано-Франківська у ЖК “Manhattan UP” становить 1 237 600 гривень (36 400 грн * 34 кв. м) З’ясуємо відсоток доходу за рік. При терміні будівництва 2 роки (24 місяці) та загальній прибутковості 30%, річний відсоток доходу становитиме 15%.    Тепер перейдемо до аналізу окупності інвестиції від покупки квартири в новобудові з метою здачі в оренду. 

Візьмемо для прикладу ту саму однокімнатну квартиру площею 34 квадратні метри у ЖК “Manhattan UP”.  Загальна вартість квартири становить 1 237 600 або 29 466 доларів (по курсу НБУ 42,00 грн за 1 долар станом на 28 січня 2025).  Для здачі квартири в оренду необхідно зробити стандартний ремонт, який коштуватиме при такій площі приблизно 4 400 гривень за кожен квадратний метр. Отже, сума ремонту становитиме 149 600 гривень або 3 561 долар. До вартості квартири додати вартість ремонту: 29 466 доларів + 3 561 долар = 33 027 доларів. Тепер потрібно з’ясувати скільки коштує вартість оренди однокімнатної  квартири в новобудові в центральній частині Івано-Франківська? 

Згідно з даними сайту ЛУН, щомісячний платіж за оренду такої квартири становить 450-500 доларів. Порахуємо окупність нерухомості при вартості оренди квартири 500 доларів на місяць.  Річний дохід від оренди: 500 доларів/місяць помножимо на 12 місяців = 6 000 доларів за рік.  Отже, тепер розділимо загальну вартість квартири включно з ремонтом (33 027 доларів) на річний дохід (6 000 доларів) і отримаємо термін окупності 5,5 років.  Як бачимо, всього за 5,5 років можна повністю повернути собі вкладені кошти. А потім цю нерухомість можна продати й отримати за це непогану суму. Або ж продовжити здавати її в оренду і щомісяця отримувати 500 доларів гарантовано, або і більше залежно від ситуації на ринку оренди нерухомості. Як визначити перспективність району У цьому розділі ми розповімо про те, як обрати район для купівлі квартири з метою подальшої здачі в оренду в Івано-Франківську. Для цього потрібно оцінити перспективність кожного району. Локація нерухомості впливає на вартість оренди.

Ми дізнались середні ціни на оренду квартир у популярних мікрорайонах Івано-Франківська: 

Дані, представлені на карті, допоможуть інвесторам вдало вибрати об’єкт для інвестиції. А для того, щоб краще зрозуміти, у якому мікрорайоні міста вартість оренди має найбільшу тенденцію до зростання, проведемо аналіз динаміки цін залежно від типу квартир за весь попередній 2024 рік.

Згідно з проведеним аналізом можна зробити висновок, що інвестиційно привабливими районами в Івано-Франківську з огляду на тенденцію у прирості вартості оренди залишається Центр, Рінь, Майзлі та Пасічна.   Як оформити угоду без ризиків Після того як інвестор обрав об’єкт нерухомості, надійного забудовника, визначився зі способом оплати та здійснив аналіз окупності, то наступним етапом є укладання угоди про купівлю. 

Рекомендації щодо укладання угоди про купівлю квартири

Договір купівлі квартири в новобудові – це ключовий документ, який регулює ваші відносини із забудовником. Щоб захистити себе від можливих проблем, ретельно перевіряйте умови договору та звертайтеся до юриста для оцінки всіх ризиків.

1. Ретельно вивчіть договір Не поспішайте підписувати документ, не ознайомившись із його умовами. Уважно проаналізуйте кожен пункт, щоб зрозуміти, які обов’язки та права передбачені для обох сторін.
2. Отримайте консультацію юриста або експерта з нерухомості Зверніться до фахівця, який допоможе розібратися у деталях договору та забезпечить захист ваших інтересів.
3. Перевірте документацію забудовника Перед підписанням угоди переконайтеся, що забудовник володіє всіма необхідними дозвільними документами на будівництво. Вивчіть проєктну документацію, дозвіл на будівництво, а також інші юридичні аспекти, щоб уникнути ризиків.

У статті ми описали ключові моменти, на які варто звернути увагу при здійсненні  інвестування в нерухомість. Якщо ви плануєте купити квартиру з метою інвестиції в Івано-Франківську, зверніть увагу на проєкти компанії blago, менеджери якої допоможуть зробити правильний вибір серед великої кількості пропозицій щодо нерухомості.