Чи врато інвестувати в нерухомість під час війни та як заробити: поради фахівця

Які ризики інвестування є під час війни та як звести їх до мінімуму, чи вигідно зараз купувати житло, в коментарі для РБК-Україна розповіла Ольга Данчук, юрист у сфері містобудування, член ради директорів Конфедерації будівельників України (КБУ), девелопер Family Development Inc.

Чому люди інвестують в нерухомість навіть під час війни

Не зважаючи на ризики, пов'язані з війною, інвестиції в нерухомість все ще залишаються одним із найпривабливіших способів зберегти та примножити капітал в Україні, переконана Ольга Данчук.

Це зумовлено декількома факторами:

• Стабільність: Нерухомість — це фізичний актив, який не так піддається впливу інфляції, як інші інвестиції.
• Попит: Попит на житло завжди буде, адже людям потрібне місце для життя.
• Відсутність альтернатив: В Україні мало надійних та доступних інструментів для інвестування.

"Останнім часом спостерігаються позитивні зрушення у сфері інвестицій у нерухомість. Українці ретельно обирають регіон, в якому інвестувати, забудовника або девелопера, та враховують усі ризики", - відзначає фахівець.

Чи вигідно зараз купувати квартиру, щоб здавати її в оренду?

Придбання квартири з метою здачі в оренду залишається одним із найпоширеніших способів інвестувати в нерухомість в Україні. Це дозволяє отримувати стабільний пасивний дохід, який, за оцінками аналітиків, може сягати 8-9% річних протягом тривалого періоду.

Вплив девальвації на ринок оренди. Девальвація гривні призвела до здешевлення оренди житла для тих, хто отримує дохід у валюті. Це робить оренду більш доступною для багатьох людей, що може стимулювати попит на орендне житло.

Очікування щодо зростання цін. На літо 2024 року аналітики прогнозують зростання цін на оренду житла приблизно на 500 грн у кожному сегменті (одно-, дво-, трикімнатні квартири).

Фото: Навіть під час війни інвестиції в нерухомість є одним із непоганих способів зберегти капітал (facebook.com/LuckyLand)

Невизначеність в енергетичному секторі. Варто зазначити, що критична ситуація в енергетичній системі України може негативно впливати на ринок оренди,створюючи певну невизначеність.

Стійкий попит на орендне житло. Попри негативні фактори, очікується, що попит на орендне житло в безпечних регіонах України залишатиметься високим у середньостроковій перспективі. Це зумовлено тим, що людям потрібне місце для життя, а через складну економічну ситуацію не всі мають можливість придбати власне житло в найближчий час.

Як правильно інвестувати

Серйозний підхід до інвестування – запорука успіху. Варто враховувати кілька факторів.

Вибір безпечного регіону: Першочергово важливо обирати регіони, віддалені від зони бойових дій та з відносно стабільною економічною ситуацією.

Надійний забудовник: Ретельно дослідіть репутацію та досвід роботи забудовника, перевірте наявність усіх необхідних документів та дозволів.

Обґрунтований розрахунок: Проаналізуйте можливий дохід від оренди, врахувавши попит на подібні квартири у вашому регіоні.

Оцінка ризиків: Зважте всі можливі ризики, пов'язані з інвестуванням в нерухомість під час війни, такі як зміни в законодавстві, погіршення економічної ситуації тощо.

Консультація з фахівцями: Зверніться за допомогою до досвідчених експертів з нерухомості, які допоможуть вам прийняти правильне рішення.

При виборі девелопера та ЖК, в який ви плануєте інвестувати, варто звернути увагу на такі критерії:

Правильна схема продажу квартир. 15 серпня 2022 року був прийнятий Закон України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Фактично діяти він почав лише з 10 жовтня 2022 року.

Перш за все, закон намагається остаточно вирішити проблему "подвійних продажів" квартир під час нового будівництва та зробити ринок інвестування більш прозорим. Для вирішення вказаних питань, закон вводить поняття спеціальне майнове право на об’єкти нерухомості та передбачає відповідні процедури його реєстрації.

"Тобто спеціальні майнові права щодо кожної майбутньої квартири повинні бути зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У свою чергу, така реєстрація буде можлива лише за умови наявності усіх необхідних дозвільних документів. На жаль, станом на сьогодні далеко не всі забудовники перейшли на роботу по новому закону та зловживають старими "схемами". Проте є й позитивні кейси", - пояснює фахівець.

Фото: Щоб отримати дохід від інвестування в нерухомість, треба спершу прорахувати всі ризики (Катерина Гончарова/РБК-Україна)

Досвід роботи на ринку. Тут слід вивчити дані про кількість об'єктів, введених в експлуатацію, зібрати інформацію про недобудови, якщо така є.

Репутація. Вибір забудовника проводиться з огляду на думку інших покупців. Тому можна почитати відгуки про компанію на профільних сайтах, форумах, вивчити списки "проблемних" будівельників, які легко знайти в інтернеті.

Наявність дозвільної документації. Щоб переконатися у законності діяльності, перевірте наявність повного пакета дозвільної документації, вона має бути доступом будь-якого потенційного покупця.

"Вирішуючи, як правильно вибрати забудовника, покупець насамперед має переконатися у наявності установчих документів, свідоцтва про реєстрацію, фінансову звітність, свідоцтва про право власності на ділянку, де здійснюється будівництво", - каже співрозмовниця.

Участь у судах. Якщо забудовник є фігурантом активних судових справ, то не варто вибирати його нерухомість.

Знайти цю інформацію просто в інтернеті, в тому числі на офіційних державних ресурсах.

"Підводні камені" у такому способі інвестицій

З початком повномасштабного вторгнення Росії в Україну життя кожного з нас стало невизначеним.

"Питання про те, чи варто купувати нерухомість в країні, що воює, не має однозначної відповіді. Історія знає чимало прикладів країн, які, подібно до України, пережили війни, але згодом стали успішними з динамічно розвиненими економіками та значним зростанням цін на нерухомість. Яскравим прикладом слугує Німеччина після Другої світової війни", - каже Ольга Данчук.

Вона також зазначає, що ймовірний вступ України до ЄС безсумнівно зробить нашу країну ще більш привабливою для інвестицій. Таким чином, інвестування в нерухомість, навіть в часи невизначеності, може стати вигідним рішенням.

Іншим глобальним "підводним каменем" є ризики пов’язані з вибором об’єкта інвестування, його девелопера та витрати на ремонт житла.

Що впливатиме на заробіток від об'єкту нерухомості

При розгляді нерухомості як джерела стабільного доходу важливо чітко визначити ключові фактори, які впливатимуть на формування схеми заробітку та підготовку житла до здачі в оренду.

1. Сегмент оренди:

• Довгострокова оренда передбачає стабільний дохід протягом тривалого періоду, але потребує значних інвестицій у ремонт та меблювання.
• Подобова оренда може приносити більший прибуток, але потребує постійного контролю та більших зусиль з управління.

Фото: На дохідність від інвестицій в нерухомість впливає низка факторів (facebook.com/LyckyLand)

2. Клас нерухомості:

• Економ-клас: доступні ціни на оренду, ширше коло потенційних орендарів, але нижчий рівень доходу.
• Вищий клас: вищі ціни на оренду, менша кількість потенційних орендарів, але ймовірність вищого доходу.

3. Цільова аудиторія:

• Туристи: потребують короткострокового проживання, зручного розташування, можуть цінувати додаткові послуги.
• Мешканці-одинаки: шукають компактне, але комфортне житло в зручному районі.
• Сімейні пари: потребують більше простору, наявності меблів та побутової техніки, можуть цінувати близькість до шкіл, дитячих майданчиків тощо.
• Сім'ї з дітьми: потребують ще більше простору, безпечного району, наявності дитячого майданчика,зручного транспортного сполучення.

4. Ремонт:

• Подобова оренда: якісний ремонт, сучасні меблі та сантехніка суттєво впливають на привабливість житла для орендарів і, відповідно, на рівень доходу.
• Довгострокова оренда: практичний ремонт з акцентом на простоту та можливість швидкого усунення недоліків.

5. Меблі та побутова техніка:

Наявність необхідних меблів та побутової техніки є ключовим фактором для будь-якого типу оренди, адже значно розширює коло потенційних орендарів.

Важливо: Ретельний аналіз цих факторів та чітке розуміння потреб цільової аудиторії допоможуть вам правильно підготувати житло до здачі в оренду, максимізувати ваш дохід і мінімізувати ризики.