Краще без нотаріуса: експерти пояснили, як правильно скласти договір на оренду житла

Як би кожному українцеві не хотілося володіти власним житлом, проте "свій кут" мають далеко не всі. Багато хто продовжує знімати квартири – самостійно або з сім'ями.

Якщо раніше під оренду рідко становили договори, не завжди дотримувалися всі формальності, то після підвищення комунальних тарифів квартиронаймачі стали більш зацікавленими складати офіційні папери. Принципово важливим стало питання оплати ЖКГ, інші нюанси.

Договір оренди нотаріально засвідчують або просто складають і скріплюють підписами власника, а також квартиронаймача. Юридичну силу вони мають рівну. Експерти рекомендують не завіряти документи. Краще заплатити за консультацію, ретельно прописати сам текст угоди, постаравшись уникнути вузьких місць.

"Нотаріусу доведеться заплатити держмито: 1% від вартості договору оренди (фактично, 1% орендної плати за 1-3 роки)", – пояснила директор компанії Best & Seller Ірина Луханіна. Разом з колегами вона сформулювала кілька інших ключових рекомендацій.

1. Перевірте документи на квартиру

"Спочатку потрібно перевірити документи на господаря (дані паспорта, ідентифікаційний код), на житло. Необхідно переконатися, що власником конкретної квартири є саме та людина, яка укладає договір оренди", - підкреслив керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.

Ідеальний варіант для оренди, якщо власник прописаний у цій квартирі, - вважає Ірина Луханіна. Однак важливо перевірити дані в Державному електронному реєстрі прав на нерухоме майно. "Витяг з нього можна отримати, не виходячи з квартири. До того ж - за невелику плату (17 грн довідка плюс 3 грн за банківські послуги). Досить мати доступ до інтернету", - уточнив Артюхов.

Однак Держреєстр речових прав містить, за оцінками експертів, відомості лише про невелику частку житла - до третини.

"Раджу все ж перевірити перед орендою, чи є обтяження, судові рішення по цій квартирі. Якщо запис про нерухомість є в Реєстрі речових прав, ви це побачите самі з отриманої довідки. Якщо запису немає - запросите його в нотаріуса. Він має можливість перегляду реєстру обтяжень", - порадила Луханіна.

Якщо власник квартири перебуває у шлюбі, необхідно заручитися згодою його половинки. "У договорі (довільна форма) вписується: я, така (ий) -то, паспорт №, не заперечую проти здачі в оренду нашої квартири, дата з підписом. Інакше ймовірність розірвання договору на вимогу чоловіка (дружини) залишається", - зауважила експерт .

На такі перевірки, зазначає Ірина, йдуть тільки орендарі, які обрали дорогу нерухомість. "Якщо знімають за 10 тисяч - витрачають час на перевірки, вимагають підпис дружини господаря квартири в договорі. Правда, якщо мова про 3-5 тисяч, - не заморочуються. Хоча, це неправильно", - підкреслила Луханіна.

2. Договір оренди квартири: обов'язкові пункти

Документ повинен містити місячну вартість оренди, а також - точний термін (період) дії договору. "Поширена помилка - термін не зазначений. Тоді договір автоматично визнають недійсним", - підкреслює Ірина.

Стандартний термін оренди квартири – рік або три. При кризі договори підписувалися на півроку з обумовленим першочерговим правом повторного підписання з цим же орендарем. Ціну зазвичай встановлюють "гривневу", але автори більшості договорів згадують про долар.

"Не прописують пункт про прив'язку до долара або коригування при валютних коливаннях тільки ті, хто заздалегідь виставив орендну плату вищу за ринкову. Решта так чи інакше страхують себе від нестабільної економічної ситуації", – говорить Луханіна.

Так, двокімнатна квартира здається за 10 тис. грн. Договір містить розмір оплати, але поруч, в дужках, зазначається 400 доларів за курсом 25 UAH/USD. Квартиронаймач перераховує плату за оренду виходячи з курсу НБУ на день оплати.

Або ж в договір включено пункт про валютному коридорі. Наприклад, при коливанні більш ніж на 10% і подальшої стабілізації курсу на цій позиції, орендні ставки переглядаються.

Також необхідно доповнити договір важливою інформацією: хто відповідає за оплату комунальних послуг, – нагадує Артюхов. Сьогодні все частіше зустрічається практика, коли орендодавець бере на себе оплату послуг брокера, щомісячні платежі керуючій або експлуатаційній компанії, а все, що "за лічильниками" – відповідальність квартиронаймача.

Експерт рекомендує обов'язково складати акт прийому-передачі. Він включає характеристики житла, опис/перелік майна (побутова техніка, різні меблі) з фотофіксацією. На побутову техніку орендар повинен попросити всі експлуатаційні документи c гарантійними паспортами. Це робиться, щоб при поломці техніки або псування майна відсутні проблеми з з'ясовуваннями, чия це відповідальність, за чий рахунок буде здійснюватися ремонт.

"Раджу орендарям квартир чітко фіксувати щомісячні оплати. Ситуації, коли необхідно доводити орендодавцю, що оплата була здійснена – не так часті, але зустрічаються. Краще, щоб платіж проходив як безготівковий розрахунок", – запевнив Артюхов.

3. Порядок розірвання договору оренди квартири

Важливий нюанс - порядок розірвання. Він повинен бути виписаний чітко, прозоро. Необхідно вказати всілякі причини розриву договору оренди, терміни, відповідальність сторін для різних ситуацій, - підкреслює Артюхов.

Стандартна практика: якщо орендар вирішив з'їхати раніше обумовленого терміну, повинен попередити господаря квартири за місяць.

Які можуть бути причини розірвання договору з ініціативи власника квартири? - "Несплата, затримка оплати на певний, прописаний знову-таки в документі, термін. Нецільове використання: зняли як житло, а влаштували офіс", – навела приклад Луханіна.

Як сумний приклад вона привела випадок зі здачею під Києвом елітного житла: будинок був орендований за $ 10 тис. щомісяця. Договір прописали так неохайно, що господар своїх грошей практично не отримав.

"Йому сплатили лише 8,5 тисячі доларів. І все. Пункту про виселення при несплаті договір не містив. Цим скористалися шахраї. Вони, припинивши платити, жили в особняку цілий рік, поки не закінчився термін підписаної з власником угоди", – розповіла Ірина .

Останній з важливих порад – уникайте неформальних (усних) угод. Договір оренди квартири – ваш персональний документ. Туди можна включити всі нюанси, що стосуються взаємовідносин сторін, приклавши додаткові документи з фотоматеріалами.