Поради від Побудовано: як перевірити надійність забудовника

Купівля житла пов'язана з серйозними грошовими вкладеннями, а, значить, і з фінансовими ризиками. Не є винятком і угоди на первинному ринку.

Ми ще пам'ятаємо гучні скандали з недобросовісними забудовниками, коли тисячі людей втратили заощадження та так і не дочекалися своїх квартир. Тому кожному, хто збирається купити нову квартиру, важливо знати, як перевірити законність новобудови, пише buildersclub.

Ми пропонуємо кілька простих кроків, які дозволять вам зробити висновки на користь того чи іншого забудовника.

1. Дізнайтеся, хто виступає замовником проекту?

Ми звикли до терміну забудовник, проте в останній версії Закону України «Про архітектурну діяльність», який був прийнятий у 2017 році, фізична або юридична особа, яка має у власності або користуванні земельну ділянку і має намір проводити на ньому будівельні роботи, називається замовником. Замовник (він же забудовник) подає заяву до відповідних органів для отримання дозволу на будівництво, а після його завершення вступає в права власності на об'єкт нерухомості.

Потім він поступається цими правами інвесторам (покупцям квартир). Так оформляється продаж квартир на первинному ринку. Останнім часом ми стикаємося ще з одним поняттям – девелопер. Це підприємець, який є ініціатором проекту, організатором його реалізації і залучення додаткових інвестицій. Не завжди замовник і девелопер – це одна особа. Якраз це і може ввести в оману. Вам як покупцю важливо з'ясувати, хто саме є забудовником, з ким ви будете підписувати договір та пред'являти претензії в разі його невиконання. Для цього просто попросить у відділі продажів типову форму договору. Якщо замовник юридична особа, то в ньому ви побачите назву компанії та код ЄДРПОУ. Якщо фізична особа – то ПІБ та ідентифікаційний код.

2. Знайдіть інформацію про забудовника в інтернеті

Якщо забудовник – це юридична особа, то на сайті Мін'юсту, ввівши його ЄДРПОУ, ви отримаєте повну інформацію про те, коли була створена компанія, який її статутний фонд, хто її засновники та керівники. Якщо компанія була створена недавно, а її директор замішаний у скандалах, варто пошукати інший житловий комплекс. Багато корисного можна дізнатися і в Єдиному держреєстрі судових рішень. Ввівши назву компанії українською мовою в рядок пошуку, ви отримаєте список судових процесів, в яких вона фігурувала та за їх результатами зможете оцінити надійність забудовника й ваші перспективи взаємовідносин з ним.

Якщо замовник фізична особа, то знайти інформацію про нього ще простіше. Введіть прізвище в рядок пошуку, і ви дізнаєтеся, чим він займався і в яких скандалах фігурував. Не відкидайте і соціальні мережі. Список друзів і фотографії з літнього відпочинку теж багато можуть розповісти про людину та його ділові якості.

3. Перевірте роботу компанії

Якщо ви думаєте, як перевірити надійність забудовника, почніть з вивчення його діяльності:

• Дізнайтеся, чи є у замовника офіс і міські номери телефонів.
• Уважно вивчіть сайт компанії. На ньому обов'язково повинні бути сканкопіі дозвільної документації, фото або відео звіти ходу будівництва, форма договору, опис умов інвестування і контактні дані.
• На професійних форумах прочитайте відгуки про роботу забудовника. З'ясуйте, чи вчасно були здані інші об'єкти. Подивіться, як вони виглядають на сьогодні день. Поговоріть з мешканцями й з'ясуйте, з якими проблемами вони зіткнулися, підписавши договір з цією будівельною компанією.

4. Перевірте наявність документів на проведення будівництва

Йдучи до відділу продажу, ви повинні чітко уявляти, які документи перевіряти у забудовника. Краще взяти їх копії разом з типовим договором, щоб вдома все уважно вивчити. У будівельної компанії обов'язково повинні бути:

1. Ліцензія на проведення будівельних робіт,
2. Містобудівні умови і обмеження,
3. Дозвіл на будівництво об'єкта,
4. Документ, що підтверджує право власності на землю,
5. Проект житлового комплексу і його експертиза,
6. Технічні умови, які регламентують підключення будинку до комунікацій.

Якщо хоча б одного документа з цього списку немає або інформація в них не збігається з умовами, які вам оголосили у відділі продажу, це означає, що можуть виникнути проблеми з введенням будинку в експлуатацію.

Допоможуть розібратися в ситуації і такі інтернет ресурси:

Публічна кадастрова карта України

На ній ви можете знайти ділянку і дізнатися, кому вона належить і яке її цільове призначення. Якщо вона призначена для будівництва й обслуговування житлового будинку та господарських споруд, то будувати на ній багатоквартирний будинок забудовник не має права.

Кабінет електронних сервісів

Тут можна побачити всі наявніі обтяження на ділянку. Правда для цього доведеться зареєструватися та сплатити послуги з формування інформаційної довідки.

Сайти місцевих виконавчих органів

Якщо земля знаходиться в комунальній власності, то потрібно перевірити, коли й кому вона була передана в оренду. Це можна зробити на сайті Київської міської ради та Київської міської адміністрації.

Сайт Державної архітектурно-будівельної інспекції

Перевірте, чи є у забудовника дозвіл на будівництво або декларація про початок будівельних робіт. Цю інформацію можна побачити на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції. Буває, що ці документи інспекція спочатку видає, а потім анулює своє рішення. Знайти актуальну інформацію просто. Досить ввести номер документа і його дату та натиснути «Фільтр». Не забудьте звірити найменування замовника й опис об'єкта. Якщо написано, що будується торговий центр, а за фактом мова йде про будівництво житлового будинку, то це поганий знак.

Містобудівні умови й обмеження не викладаються у відкритий доступ. Щоб їх отримати, потрібно звернутися із запитом до Департаменту Містобудування та архітектури. Так само і з Технічними умовами на підключення будинку до комунікацій. Щоб їх побачити доведеться звертатися окремо у Київводоканал, Київенерго і Київгаз із запитами й не факт, що ви отримаєте на них відповіді.

5. Уважно вивчіть умови договору

Перш ніж підписувати договір, уважно вивчіть його зміст. У ньому обов'язково повинні бути обговорені наступні моменти:

• Термін дії договору і дата введення об'єкта в експлуатацію,
• Вартість квартири й графік внесення платежів при розстрочці,
• Валюта, в якій будуть проводитися розрахунки,
• Умови розірвання договору,
• Умови перегляду вартості квартири, якщо її площа виявиться більше або менше тієї, що була вказана в договорі,
• На кого буде покладено оформлення права власності,
• Гарантії забудовника.

6. Відвідайте будівельний майданчик

Кращий спосіб переконатися в доброчесності забудовника – це самому подивитися, як іде будівництво. Ведіть спостереження мінімум протягом двох тижнів. Зверніть увагу, скільки людей і одиниць техніки знаходиться на майданчику, як швидко йде процес будівництва і скільки годин на день воно ведеться.

7. Вивчіть ціни на ринку нерухомості

Сьогодні на ринку нерухомості пропозиція перевищує попит. Забудовники придумують акції і знижують ціни для того, щоб оживити ринок. Однак ніхто з них не буде працювати собі в збиток. Тому якщо ви бачите, що ціна на квартиру явно занижена, це привід сумніватися в сумлінності забудовника і як мінімум ретельно перевірити наявність документів і хід будівництва.

Якщо ви не знаєте, як перевірити надійність житлового комплексу та забудовника або у вас просто немає на це часу, варто звернутися за допомогою до юриста. Може дати раду і ріелтор. Однак варто враховувати, що він зацікавлений в отриманні гонорару від продажу і не завжди захищатиме ваші інтереси.

Пам'ятайте, що придбання нерухомості – це відповідальний і складний процес і тільки від вашої наполегливості залежатиме, як швидко ви зможете відсвяткувати входини.

В Україні не існує єдиного формату договору, за яким оформляються взаємовідносини замовника будівництва й покупців. Вам можуть запропонувати укласти інвестиційний договір, договір купівлі-продажу майнових прав, сплати пайових внесків через кооператив або пайової участі.

Містобудівні умови й обмеження забудови земельної ділянки – це документ, в якому зафіксовані вимоги до будівництва щодо поверховості, щільності забудови, доброустрою та озеленення території тощо.

Яка дозвільна документація потрібна на будівництво залежить від класу об'єкта. Якщо мова йде про клас СС1 (незначні наслідки), то процедура отримання дозволу буде спрощеною. Для класів СС2 (середні наслідки) і СС3 (значні наслідки) передбачена повна дозвільна процедура, яка включає отримання дозволу на будівництво, експертизи проекту та сертифіката готовності до експлуатації.