Квартирне питання: Як вибрати житло на "первинці"

Що вибрати – квартиру в новобудові або житло на вторинному ринку. Все залежить від власних уподобань, життєвих обставин (наприклад, готовність чекати добудови до 2-х років) і фінансових можливостей.

Спробуємо розібратися в перевагах і недоліках "первинки".

Переваги і недоліки "первинки" і "вторинки" багато в чому взаємопов'язані, тобто плюси новобудов одночасно є мінусами квартир на вторинному ринку, і навпаки. Безумовно, що всі забудовники будуть барвисто описувати переваги своїх об'єктів, але нове житло, зі зрозумілих причин, буде кращим будь-якої "хрущовки" чи "гостинки".

Переваги "первинки"

Ціни на первинне житло дуже істотно залежать від ряду факторів, серед яких класність об'єкта (девелопери умовно ділять житло на економ, комфорт, бізнес і преміум класи), його стадія готовності, розташування і розвиненість інфраструктури і т. д.

До головних плюсів експерти відносять можливість вибору квартири підвищеної комфортності, бажаної площі (в т. ч. з можливістю перепланування) з різноманіття планувальних рішень у будівлях з новими інженерними комунікаціями і ліфтами з сучасною архітектурою, використаними передовими технологіями і будівельними рішеннями, розвиненою внутрішньою інфраструктурою, упорядкованою прилеглою територією.

Олег Приходько, генеральний директор девелоперської компанії GREENOL, виділяє такі переваги: зручні планувальні рішення квартир полягають у збільшенні площ кухонь при помірних розмірах спальних кімнат, нові комунікації, які не повинні вимагати ремонту як мінімум пару-трійку десятиліть, зручні та просторі вхідні групи, наявність вантажних ліфтів, що є великою рідкістю для масової житлової забудови ХХ століття, і можливість моделювання свого внутрішнього простору через наявність несучих конструкцій у вигляді колон і зрідка пілонів.

За словами Олександра Панфілова, начальника відділу продажів міні-міста SVITLO PARK, на сьогоднішній день головною перевагою покупки житла на первинному ринку є те, що можна купити не просто квартиру, а стиль життя з усіма можливими перевагами та елементами комфорту.

Насамперед, мова йде про повноцінну сучасну інфраструктуру і облаштований простір для жителів. Безліч проектів ЖК включають в себе дитячі та спортивні майданчики, впорядковане внутрітрішньодворове середовище, закрите для доступу авто, облаштовані паркінги, супермаркет, спортклуб, дитячі садки, школи і т. д. Втім, логіка ціни на такі "квадрати" буде відповідна – чим краща інфраструктура і вищий комфорт, тим вища вартість житла.

Крім того, до плюсів новобудов можна віднести: наявність підземної парковки (у багатьох випадках), наявність в будинку спеціально обладнаних приміщень для консьєржів, колясочних і для тимчасового зберігання інших речей, експлуатовані дахи або індивідуальні тераси для мешканців верхніх поверхів (в ЖК преміум-класу), відсутність експлуатованих сміттєпроводів тощо.

Важливо також враховувати і цінові умови. Найчастіше новобудови економ-класу від "вторинки" відрізняє вигідна ціна на старті продажів (етап "котловану"), а також те, що чим крупніший майбутній комплекс, тим нижча ціна. "Купуючи квартиру на початкових фазах будівництва, покупець гарантовано економить до 30% коштів, адже на етапі введення будинку в експлуатацію ця ж квартира вже коштуватиме на третину дорожче", – зазначає Олександр Панфілов.

Більш того, з урахуванням обмеженої доступності банківських іпотечних кредитів, багато забудовників пропонують досить гнучкі умови придбання житла в розстрочку. Зокрема, безвідсоткову розстрочку до введення будинку в експлуатацію – до 2-х років, а сам термін наданої позики вже досяг позначки в 7 років.

За словами Костянтина Олійника, керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, до додаткових плюсів нового житла можна також віднести ще декілька пунктів.

- Підвищена безпека. Переважна більшість споруджуваних ЖК з великою кількістю мешканців дозволяють утримувати служби консьєржа та охорони території, що в умовах зростання злочинності дозволяє істотно знизити ризики несанкціонованого проникнення в квартири.

- Однорідне соціальне середовище. Квартири в рамках комплексу купуються жителями з порівняними доходами, інтелектуальним і культурним розвитком, що підвищує загальний рівень комфорту проживання.

- Можливість економії на комунальних платежах. Більшість квартир у сучасних будинках передбачає можливість встановлення автономних систем опалення і забезпечення гарячою водою, що дозволяє оплачувати тільки ті одиниці електроенергії, газу і води, які фактично споживаються.

"Забудовники стали активніше використовувати сучасні енергозберігаючі технології, які дозволяють економити в зимовий час до 30-40% коштів на теплоресурси. Це і використання конденсаційних газових котлів, теплообмінників повітря, сучасного утеплювача, регульованих радіаторів і ін.", – пояснює Олександр Панфілов.

Мінуси нового житла

Зрозуміло, що у придбання нового житла є і багато негативних сторін, головна з яких – ризик – заплатити істотно менше на стадії "котловану", почекати пару років, але не дочекатися вселення або мати проблеми вже після введення в експлуатацію. Скандал з "Еліта-Центром" був тільки першим, але не єдиним, продовження ми спостерігали з іншими учасниками всі останні роки і будемо стикатися з подібним і надалі.

Серед ризиків: попадання в будівельну "піраміду" (брак у забудовника коштів на добудову або банальний обман інвесторів), будівництво без дозвільних документів ("коник" будівельної "імперії" Войцеховського), заморожування будівництва або запізнення з добудовою, нав'язування після введення в експлуатацію "своєї" керуючої компанії, через що комунальні послуги будуть "золотими" (навіть на тлі загального подорожчання вартості послуг ЖКГ) і т. п. Такі ситуації зазвичай стосуються маловідомих забудовників, але гарантувати безризиковість інвестування в новобудову не може ніхто. 

"Придбання квартири від забудовника завжди пов'язано з ризиками отримання об'єкта незавершеного будівництва (політична нестабільність і можлива зміна правлячої еліти, форс-мажорні обставини, девальвація гривні, інфляція, падіння платоспроможності), недотримання заявлених термінів введення в експлуатацію, підключення до міських комунікацій, виконанням усіх зобов'язань за якістю оздоблювальних робіт", – зазначає Костянтин Олійник.

Важливим є очікування добудови (при інвестуванні на етапі "котловану"), так як заселення доведеться чекати до 1,5-2 років. Разом з тим, на думку Олександра Панфілова, коли покупець декілька обмежений в засобах, цей мінус стає "плюсом": за час будівництва клієнт може заробити необхідну суму, щоб, наприклад, зробити ремонт в квартирі та/або достроково погасити розстрочку.

"Квартири від забудовника передаються покупцям, найчастіше, у стані "голі стіни", без виконання ремонтних робіт, штукатурення стін і стель, розводки комунікацій по квартирі і т. д., що вимагає надалі додаткових витрат часу і коштів", – нагадує Костянтин Олійник.

Як зазначає Олег Приходько, також до мінусів "первинки" відносяться такі пункти.

- Висока щільність населення на забудовуваній площі. Якщо раніше будівництво велося в 9-16 поверхів, то сучасні комплекси – це 25-35 поверхів.

- Види з вікон, адже за вікном переважно стара забудова з типовими фасадами минулого століття, або, як альтернатива в максимальній близькості сусідня секція цього ж ЖК.

- Ремонтні шуми сусідів. В новому будинку ремонти можуть тривати від року до п'яти років.

- Високе транспортна навантаження на автопід'їзди до великих ЖК. Велика загазованість з причини наявності великої кількості автомобілів та наявності заторів.

- Максимальні навантаження на старі інженерні мережі, у результаті слабкий напір води на верхніх поверхах і коливання напруги в електромережах.

- В останні роки – економія забудовників на будматеріалах, особливо чутлива в самому дешевому ціновому сегменті.

- Часто – відсутність необхідної інфраструктури: дитсадки, школи, дитячі та спортивні майданчики.

- Частіше більш висока оплата за експлуатаційні та сервісні послуги.

Юридичні нюанси

Перш ніж прийняти рішення інвестувати в нерухомість на етапі будівництва, необхідно вивчити і

нформацію про забудовника, ділянку, на якій він будує, наявність документації, яка дозволяє проводити будівельні роботи. "Необхідно довіряти лідерам ринку, найбільш "гучним" і досвідченим компаніям, які успішно реалізують своїпроекти протягом, як мінімум, 10-15 років і ретельно перевіряти документи", – підкреслює Олександр Панфілов.

За словами Руслана Редьки, партнера Практики корпоративного права ЮК Juscutum, умовно дослідження можна розбити на 2 етапи: репутаційний та юридичний.

Перший, репутаційний етап дослідження передбачає пошук і отримання інформації про забудовника, перегляд "портфоліо" побудованої і зданої їм в експлуатацію нерухомості, перевірка термінів і можливих проблем, що виникли на етапі здачі, заселення, отримання документів та ін. У століття високих технологій це не становить великої проблеми.

Треба приділити час і пошукати в інтернеті відгуки людей, які вже купили або вселилися в побудовані будинки. В інтернеті можна знайти достатню кількість інформації по новобудовах, аж до моніторингу стану будівництва на різні дати, а також форумів мешканців або інвесторів, на яких багато реальних відгуків. Зрозуміло, що там також багато ботів від самих забудовників, які виділяються "слащавістю" коментарів і спростовують весь існуючий негатив. 

"Дуже часто на цьому етапі дослідження можна отримати достатньо інформації для того, щоб не переходити до другої стадії дослідження – юридичної. Під час другого етапу важливо перевірити, переконатися в наявності у забудовника юридичних підстав для будівництва. Це документи на землю, що підтверджують право власності або іншу законну підставу для будівництва, дозвіл на проведення будівельних робіт, ліцензія генпідрядника, містобудівні обмеження та обтяження, проект на будинок і його експертизу, технічні умови та ін., уважно вичитати договір і проаналізувати всі ризики, а також дуже детально ознайомитися з пропонованою моделлю фінансування будівництва", – розповідає Руслан Редька.

В Україні найбільш безпечними і врегульованими на законодавчому рівні можливостями фінансування будівництва житлової нерухомості є фінансування через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

"В самому договорі на придбання нерухомості повинні бути зазначені точна адреса об'єкта інвестування, поверх, номер квартири, орієнтовна площа об'єкта, а також порядок коригування оплати після проведення точних обмірів, вартість, порядок оплати, індексація оплати, по можливості докласти креслення або план. Крім того, повинні бути прописані точні терміни введення в експлуатацію будинку та штрафи за порушення зазначених строків", – резюмує Руслан Редька.

Юрій Григоренко, 112.ua