Метр за метром: що відбувається на ринку первинної нерухомості

Наразі повного бачення ситуації нема ні в кого. Втім уже зараз деякі компанії поновили будівництво, деякі – продажі. Наразі важливо зрозуміти реальний стан речей і ухвалити правильні рішення для себе, пише Майнд.

Яка ситуація на цьому ринку і як вона вплинула на всіх його учасників, розповів Mind керуючий партнер, адвокат GORO legal Дмитро Овсій. 

Яка ситуація у виробників і постачальників будматеріалів?

Будівельні матеріали здорожчали. Деякі радикально. За деякими позиціями взагалі дефіцит.

Скло. Ринок віконного скла в Україні ґрунтувався на імпортних комплектуючих. Значна частина поставлялась з країн-агресорів (рф та білорусь).

Країнами, що можуть запропонувати альтернативу, можуть бути Польща й Болгарія – але за цінами ЕС, а також Азербайджан, Туреччина та Іран (проти останнього введені санкції США, але у України є торговельні відносини з ним). Проте на скло є попит і в ЕС. Тому конкурувати доведеться за цінами і правилами вже ЕС.

Утеплювач мінеральна вата. На ринку була представлена продукція різних виробників. У тому числі «БЕЛТЕП» із білорусі та «ІЗОВАТ», вироблений на житомирському заводі, по якому був нанесений авіаудар. Із зрозумілих причин, «БЕЛТЕМ» продаватися не буде. Сподіваємось, що «ІЗОВАТ» постраждав не сильно.

Метал. Усе складно. Вся країна спостерігала за захисниками Маріуполя на заводі «Азовсталь». Завод – не єдиний, проте один із топових виробників металу в Україні. Інші заводи також знаходяться здебільшого на сході. Стабільність виробництва важко спрогнозувати.

Незважаючи на велику кількість вибитих шибок та вікон, окремі компанії створювали обмеження щодо завезення профілю для виготовлення вікон.

На будівельну галузь вплинули і загальні макроризики, а саме:

зросла вартість нафтопродуктів;

збільшилися курс валют;

Національний банк підвищив облікову ставку до 25%.

Спрогнозувати собівартість продукції майже не можливо. Але вона точно значно збільшилась.

Як бачать ситуацію інвестори?

Раніше нерухомість купували задля збереження грошей. Постійна інфляція та недовіра до банків (після «банкопаду» 2014–2017 років) стимулювали зберігати кошти, купуючи метри в новобудовах. Звідси був низький рівень заселення будівель.

Квартира – не для задоволення потреби у власному проживанні, а як надійна форма зберігання грошей. Або додатковий дохід від здавання в оренду.

Під час війни багато хто зрозумів, що ліквідність у нерухомості низька. Квартиру не забереш із собою в ЕС, не перевезеш на Західну Україну, а найгірше – швидко не продаси.

Про ринок новобудов не можна сказати те саме. Ціни особливо не змінилися. А насправді – не можуть змінитися через модель функціонування: всі забудовники (або майже всі) продавали з фундаменту і будували за інвесторські кошти.

Коли об’єкт ще не добудований, а собівартість незрозуміла, але точно вище, ніж була (дивись попередній пункт), то ціну не тільки не можна зменшувати, але й правильно піднімати. Втім це протирічить попиту, що значно знизився.

За таких умов інвестиція у нерухомість виявила свою ахіллесову п’яту – коли багато продавців нерухомості, реальна ціна угод змінюється драматично.

Заощадження. Вони ж «заначка». Не можу оперувати статистичними даними, проте знаю інформацію від своїх друзів та знайомих, серед яких проводим опитування. Багато хто не готувався до чорного дня. Фінансово багато хто виявився не готовий до таких потрясінь. Без роботи, без доходу, без заощаджень.

За такого досвіду виносять очікуваний урок: «коли все закінчиться, першим, що зроблю, сформую сімейний «НЗ» (недоторканий запас) на чорний день». Поки цей фонд не буде сформований – про інвестиції навряд чи будуть думати.

Легко конвертована валюта дозволяє переміститися в безпечне місце і забезпечувати родину. У нашому випадку 15% річних або стабільність збереження коштів у твердому активі ніколи не переважать чашу терезів.

Думаю, що частина людей повертаються не тому, що безпечно, а тому, що за кордоном дорожче жити, а ресурси обмежені.

Після того як усе закінчиться, багато років у пам’яті будуть спогади про війну. Саме тому літні люди, які пережили голод, на десятиліття зберігали звичку накопичувати їжу і берегти крихти від хлібу. Те саме буде з поствоєнними інвесторами та покупцями нерухомості.

Можливо, альтернативою стане нерухомість в умовно безпечних регіонах нашої країни. Якщо раніше квартира в Грузії, Чорногорії тощо були виключенням із правил, то на сьогодні придбати там квартиру, про всяк випадок, може бути нормальним.

Раніше нерухомість для власних потреб або для інвестиції купували для задоволення важливої та значимої потреби. Але зазвичай більшість угод були з внутрішніми покупцями, які отримували дохід від діяльності всередині України.

Під час війни значно впав експорт (за оцінками Мінекономіки – вдвічі). І це враховуючи, що ще було що експортувати (складські запаси раніше виготовленої продукції). А коли підприємства стали, то нова продукція не виготовляється. І це причина для подальшого падіння експорту.

Відтак, менше грошей всередині країни, менше можливостей купувати. Багато, дуже багато людей залишились без роботи, а компаній – без замовлень. Грошей для покупки на руках у людей просто об’єктивно менше. Пересохлі річки, які формували доходи компаній, а за ними струмки, які формували доходи співробітників, що були покупцями.

Звичайно, постраждали, але порівняно менше, ніж інші індустрії, ринки IT та агро. Деякі IT-компанії провели ревокацію. Безпека команди, стабільність підрядника та проєкту має критичне значення.

Серед тих, з ким я спілкувався з IT:

суперпатріотично налаштовані;

багато витратили і продовжують витрачати на підтримку держави, ЗСУ, гуманітарну допомогу;

скоріше вкладуть кошти в щось соціально корисне, ніж в купівлю нерухомості (для себе або як інвестицію).

В аграріїв складності і з посівною, і з продажем урожаю, і з логістикою. Проте вони still standing.

Власники як IT-, так і агрокомпаній, як і раніше, можуть акумулювати кошти (прибуток) як усередині країни, так і за її межами. Все залежить від впевненості в завтрашньому дні, якщо країна відновиться – то кошти будуть надходити. В іншому випадку завжди буде варіант зберігати прибуток за межами України.

Яка ситуація очима забудовників? 

Такого ще не було. Звичайно, були різни часи, які змінювали модель ведення роботи, проте не настільки.

Світова криза 2008 року фактично завершила модель, при якій основним джерелом фінансування проєктів були кредитні кошти. Банки фінансували проєкти в цілому. За ці кошти здійснювались, як правило, основні первинні витрати по будівельно-монтажним роботам. Кошти від продажу нерухомості дозволяли обслуговувати кредит і із середини чи під кінець реалізації проєкту виходити на прибуток проєкту. Все це завершилось з настанням кризи 2008 року.

У подальшому модель функціонувала в змішаному форматі. Було і проєктне фінансування, були і інвесторські кошти, були і кошти від попередніх проєктів. які направлялись на фінансування нових. у цей період ситуаційне перевищення доходної частини (cashflow) над витратною почали активно використовувати для фінансування інших проєктів – перехресне фінансування.

Наступна зміна моделі відбулася з «банкопадом». За декілька років, починаючи з 2014-го, НБУ вивів з ринку близько 30% банків. Це були, в тому числі, великі банки та банки, які користувалися попитом, в яких зберігали кошти багато вкладників. Ці дії встановили більш жорсткий контроль НБУ над банками, які почали активніше здійснювати фінмоніторинг, посилили вимоги до нормативів, а також банки почали інакше дивитися на управління ризиками.

Проте, коли вже є «будівельний паркан і сайт», продажі із фундаменту дозволяли майже повністю фінансувати будівельно-монтажні роботи. Цю гіпотезу досконально довів Войцехівський і «Укогруп», менеджери по запуску проєктів якого без дозвільних документів і витрат на проєктування, без витрат на земельну ділянку, маючи лише кошти на створення сайту та незаконно встановлений паркан, мали продати (і робили так) першу квартиру завдяки «цікавій» ціні.

У такому форматі ринок функціонував донедавна: майже повна відсутність банківського кредитування забудовників (деякі угоди конкретних клієнтів фінансувалися, проте це були не бюджетоутворюючі надходження), перехресне фінансування, продаж з фундаменту.

Війна змінили очікування покупців нерухомості. Мабуть, докорінно.

Як подолати кризовий період?

Проте цей період можна здолати. І ось що може в цьому допомогти. На сьогодні вкрай актуальний вираз Теодора Рузвельта: «Роби, що можеш, з тим, що маєш, там, де ти є».

Є багато людей, чиє житло зруйнованою Можливо, вони раніше не планували придбання житла. Для забудовників це означає, що люди будуть вибирати не для того, аби поліпшити умови (щоб роз’їхатись або у зв’язку з розширенням родини) або зробити інвестицію. Багато хто куплятиме вимушено, орієнтуючись в першу чергу на бюджет.

А ще з’явилися нові критерії в інфраструктурі: укриття та бомбосховища. Мабуть, ці об’єкти назавжди увійдуть до must-have опису ЖК.

Нікому не треба доводити, що багато людей потребують житла. Головне – запропонувати правильну модель для недержавного житла. Світовий досвід має різні приклади – соціальні кредити, гранти, краудфандинг, імпакт-інвестиції.

На моє глибоке переконання, поряд з вирішенням проблеми житла для багатьох людей необхідно одночасно вирішувати і проблему щодо роботи. А для кваліфікованого виконання нової роботи люди мають пройти професійну перекваліфікацію.

Саме тому комбінація програми з надання тим, хто втратив житло, відразу і житла, і роботи, і освіти, має найбільшу перспективу для отримання недержавного фінансування. Бо саме створення спільнот, сталих соціальних екосистем із комплексним задоволенням потреб – є найбільш затребуваним.

Державні житлові програми однозначно будуть. Проте за ними полюватимуть усі. І найбільш потужні, скоріш за все, матимуть переваги. Проте щось потрібно робити всім учасникам. А не лише найбільшим.

Що буде потрібно державі?

Дешеве, доступне житло. Критерій ціни, мабуть, матиме ключове значення. На сьогодні ті індикатори, про які я чув, за метр квадратний з ремонтом, не перекривають у більшості випадків і собівартості, яку, як вже вище писав, навіть важко спрогнозувати, але точно дорожче, ніж було.

Проте той, у кого будуть кошти, буде «замовляти музику». І треба підлаштовуватись. Визначати буде держава або розпорядник недержавних коштів, проте не сам покупець. Наскільки можна констатувати, поки на сьогодні ідея, коли постраждалі особи отримують кошти і самі визначають, де і в кого купляти житло, не підтримана. А шкода.

Чи будуть кошти у приватних покупців?

Так. Будуть, але не у всіх. Проте матриця прийняття рішень, можливо, буде як в описуванні ринку очами покупця.

Слід відзначити, що і на сьогодні є угоди на ринку первинної нерухомості. Їхнім мотивом є віра в те, що все буде ок. Це і угоди з іноземцями, і угоди зі спекулянтами, і покупцями нерухомості. Основний мотив таких угод можна сформулювати якось так: «Я знаю, що все нестабільно, і що існує ризик затягування, заморожування, зміна умов будівництва, проте я вірю що все буде добре».

Як уроки минулого можуть допомогти зараз?

Для важких часів можуть знадобитися важкі чи непрості рішення. Банкротство – непросте рішення. Проте, можливо, саме воно дозволить:

знайти інвестора-сонатора;

не допустити, щоб проєкт був «розірваний» кредиторами на частини;

зберігати активи в інтересах інвесторів будівництва.

Якщо завершення проєкту не на часі, консервація – непросте, проте знову ж таки допустиме рішення. Навіть після найтемнішої ночі настає світанок. І можливо, саме в такому вигляді, як планувався, проєкт може бути реалізований, проте трохи пізніше.

Інвестори теж бажають завершення будівництва. У такому випадку ризики подорожчання однакові і для них. А тому, можливо, збільшення вартості навіть вже профінансованих метрів – репутаційно складне і одночасно необхідне рішення. Звичайно, хочеться завершувати проєкт в задуманому вигляді.

Та якщо завершений проєкт у простішому виконанні кращій, ніж незавершений первинний, так і треба робити. Всім зрозуміло, що попит на житло нижчого класу буде вищим.

У будь-якому випадку можна рухатися по схожому юридичному макроплану:

Оцініть кредиторів.

Оцініть дебіторів.

Оцініть активи.

Оцініть залишки продукції, в тому числі метрів.

Оцініть перспективи завершення робіт (проєкту).

Розробіть стратегію по кожному проєкту.

Розробіть стратегію по компанії в цілому.

Саме час приймати рішення з холодним розумом і гарячим серцем.