"Я не бачу можливості цим парламентом проголосувати прямий продаж землі через популізм депутатів. Сьогодні це не популярно, оскільки популісти, в очікуванні наступних виборів, обов'язково візьмуть тему продажу землі на озброєння і лякатимуть населення страшилками - "Вашу землю хочуть забрати за $50 ". Тому я пропоную впровадити продаж прав оренди на землю", - заявив міністр аграрної політики та продовольства Тарас Кутовий в інтерв'ю Цензор.нет.
Цими словами він фактично підтвердив, що дію мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення може бути продовжено. Україна, на думку урядовців, не готова до ринку землі. Тобто, власники землі протягом невизначеного періоду часу не зможуть на власний розсуд розпоряджатися своїм майном. Замість вільного продажу ріллі аграрне міністерство пропонує торгувати правами на оренду. За словами Кутового, це допоможе запустити ринок кредитування агросектору, адже під заставу прав оренди землі можна буде взяти кредит в банку для розвитку бізнесу.
Крім того, ринок прав оренди землі сільськогосподарського призначення допоможе визначити, скільки ж коштує українська рілля.
"Якщо ми запустимо цей ринок, то говоримо, що договір на 25 років в Черкаській області котирується по такій ціні, а договір на 45 років котирується дорожче. Ми хочемо зробити це відкрито, щоб фермер і власник землі бачили, за які ціни котируються договори прав оренди в їхній області, – каже Кутовий. – Тоді людина буде розуміти, що коли відомі політики будуть з трибуни говорити, що завтра вам за землю дадуть по $50, то це брехня, бо договори прав оренди будуть торгуватися по реальних цінах".
МінАПК підготувало законопроект, який повинен врегулювати продаж прав оренди землі. Наразі він опублікований на сайті для громадського обговорення.
БізнесЦензор проаналізував законопроект Мінагрополітики щодо обігу земель сільськогосподарського призначення.
Варто розуміти, що відмова від вільного продажу сільгосподарської землі вигідна українським аграрним корпораціям, які не матимуть вільних коштів для купівлі земельних банків в момент зняття мораторію на продаж ріллі.
Якщо законопроект буде прийнято в існуючому вигляді, агрохолдинги, серед інших користувачів, отримають право орендувати землю на строк до 50 років.
1. Що буде в Україні замість продажу землі?
Законопроект Міністерства аграрної політики та продовольства пропонує замість продажу землі впровадити в Україні ринок прав оренди землі сільськогосподарського призначення (емфітевзис), або землі під забудову (суперфіцій).
Тобто фермер може підписати з власником земельного паю договір, яким купить право оренди цього паю.
Після підписання такого договору право на користування земельною ділянкою повинно бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тобто, воно стає нерухомістю.
Надалі власник права користування землею може обробляти її, здати в оренду іншому фермеру, чи взяти в банку кредит під заставу цих прав.
Максимальний терміні дії такого договору не може перевищувати 50 років.
В законопроекті не сказано, з якою періодичністю покупець прав оренди повинен сплачувати власнику ренту за користування його землею. Тобто, підписавши договір продажу прав оренди на 25 років власник землі може відразу отримати від покупця плату за весь період. Виручені кошти він може використати на власний розсуд: направити на ремонт будинку, відкриття бізнесу, навчання дітей, або лікування.
2. Чи можна буде купити право оренди на землю державної чи комунальної власності?
Так. Термін такого договору не може перевищувати 50 років. При цьому право користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб або для забудови не можна буде перепродати іншій особі, внести до капіталу підприємства, передати в заставу, крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, або набуття такого права на земельних торгах.
3. Хто матиме першочергове право на купівлю прав оренди земельної ділянки?
Переважне право на придбання права оренди конкретної землі матимуть: її орендарі, співвласники, власники або орендарі суміжних земельних ділянок у зазначеній послідовності.
Тобто якщо право оренди земельної ділянки буде виставлено на продаж, особа, що має переважне право і бажання придбати це право, повинна запропонувати продавцю ціну не нижчу найвищої цінової пропозиції, запропонованої на аукціоні.
Якщо право оренди земельної ділянки продається без проведення аукціону, то ціна власника переважного права не може бути нижчою ціни, яку запропонував власник землі.
Власник землі, перед тим як виставити право оренди на продаж, повинен у письмовій формі повідомити всіх учасників переважного права про ціну і умови продажу. Якщо протягом місяця вони не виявлять бажання придбати право оренди землі, то власник матиме право продати його іншій особі.
Якщо право оренди земельної ділянки перебуває в заставі банку, припинення або відчуження цього права може бути здійснено за згодою банку (заставодержателя або іпотекодержателя).
На договорі оренди земельної ділянки нотаріус, який посвідчує відчуження права оренди, повинен зробити відмітку про перехід права оренди та здійснити його державну реєстрацію. Права та обов’язки за договором оренди переходять до особи, на користь якої відчужено право оренди.
4. А чи можна буде скупити права оренди декількох ділянок і потім перепродати їх агрохолдингу за більшу ціну?
Так, але для цього потрібно буде попередити власника землі, який отримає право на 10% від ціни продажу.
Згідно з законопроектом МінАПК, якщо людина, яка раніше купила право оренди землі, вирішила перепродати його, то власник земельної ділянки має право на одержання додаткової плати у розмірі 10% від ціни продажу (вартості права), встановлених договором.
5. За якими умовами, купивши право оренди землі, цю землю можна здати в оренду?
Фермер, або бізнесмен, який придбає право оренди землі, може здати ділянку в оренду іншій особі. При цьому він буде продовжувати нести відповідальність перед власником землі і виконувати умови договору продажу прав оренди землі.
Умови договору оренди такої земельної ділянки будуть обмежуватися умовами договору продажу прав оренди. У разі припинення договору прав оренди землі чинність договору оренди припиняється.
В проекті закону нічого не сказано про заборону купівлі особою більше одного права оренди землі. Тобто, потенційно, бізнесмен може скупити декілька прав оренди землі, сформувати земельний банк і передати його в оренду агрохолдингу за вищою ставкою ренти, ніж цей агрохолдинг платив власникам землі окремо.
При цьому земля, яка вже перебуває в оренді, не може бути передана в користування іншій особі шляхом продажу прав оренди на неї.
Орендар, який взяв землю в оренду у власника прав оренди землі не матиме переважного права на купівлю цієї землі, коли мораторій буде знято.
6. Чи може фермер, придбавши право оренди землі (наприклад, на 25, або більше років), взяти в банку кредит на розвиток свого бізнесу під заставу цього права?
Так, але тоді право оренди земельної ділянки (сільськогосподарської – "емфітевзис", або для будівництва – "суперфіцій") перейде до банку на період дії договору кредитування.
Якщо фермер, взявши такий кредит, збанкротує або не зможе платити відсотки по кредиту, то банк зможе продати право оренди землі іншій особі на аукціоні. При цьому банк повинен буде запропонувати право оренди особам, які мають переважне право.
Вартість права оренди землі, що переходить до банку, буде визначатися суб'єктами оціночної діяльності.
Якщо власник землі і покупець прав її оренди вирішать розірвати договір, але право застави буде у банку, то зробити вони це зможуть лише отримавши згоду останнього.
0 Коментарів - Написати коментар