Далеко не кожен продаж квартири проходить за типовим сценарієм. Часто продавцю потрібно отримувати додаткові довідки, дозволи та інші документи, а також дотримуватися особливого порядку укладення угоди.
Сюди відноситься нерухомість з обтяженнями, у тому числі та, що належить дітям, непрацездатним громадянам, знаходиться у власності двох або кількох осіб тощо. Розглянемо поширені випадки, коли продавець квартири зустрічається зі складнощами під час укладання угоди.
Продаж квартири з урахуванням прав неповнолітнього
Особливу увагу українського законодавства звернено на захист прав неповнолітніх щодо житла. Ці питання розглядаються в Цивільному, Житловому, Сімейному кодексах, Конституції та інших законах. В залежності від того, дитина має частку в квартирі або просто в ній зареєстрована, відрізняється порядок реалізації такого об'єкта.
Якщо серед власників нерухомості є діти, продати її можна лише надавши неповнолітньому іншу житлову площу, яка за розміром, що станом та умовами проживання не буде поступатися попередній. У другому пункті статті 177 Сімейного кодексу сказано, що для здійснення такої операції потрібен дозвіл Органів опіки і піклування (ООП). Цей орган контролюватиме, чи не порушені майнові права дитини. Його дозвіл є підтвердженням того, що неповнолітньому компенсували частку в квартирі, й тим самим не обмежили його права. Без відповідного підтвердження нотаріус може відмовитися проводити операцію, а якщо вона і відбудуться, то все одно буде визнана недійсною.
Якщо неповнолітній лише прописаний в квартирі, для її продажу досить надати йому нове місце проживання. Дитину не можна зняти з місця реєстрації, не «прописавши» за новою адресою. Тому батьки часто реєструють дітей або в новій квартирі, або за місцем проживання дідуся, бабусі.
У будь-якому випадку, під час продажу квартири, до якої мають відношення неповнолітні особи, зверніться в ООП. Це дозволить вам перестрахуватися від укладення договору, який визнають недійсним. Такого ж порядку рекомендується дотримуватися, якщо в квартирі проживає недієздатна особа. Наявність дозволу контролюючих органів означає, що операція проводиться законно, без утиску прав неповнолітньої або недієздатної особи.
Продаж заставної квартири
Застава є одним із видів обтяжень, яке не дозволяє власнику вільно розпоряджатися квартирою. Здійснювати юридичні дії з таким майном, в тому числі продавати його, можна лише, погодивши це із заставотримачем – банком. Операція ускладнюється наявністю третьої сторони, зацікавленої у платоспроможності покупця.
Труднощі під час продажу квартири під заставою в тому, що це може бути не стандартна угода купівлі-продажу, а договір відступлення прав зобов'язань за іпотекою. Банк виставляє свої умови укладення такого договору, і вам доведеться знайти покупця, який згоден придбати квартиру з урахуванням них.
Чи можна продати квартиру, взяту в іпотеку?
Банк зацікавлений в безпеці угоди, він буде контролювати процес продажу. В цьому є свій плюс, адже можна бути впевненим у правомірності продажу.
Продаж квартири у спільній частковій власності
За наявності декількох власників, кожен з них може продати свою частку, незалежно від інших, і не отримуючи на це згоду. Такий порядок вказано в статті 361 Цивільного кодексу (ЦК). Але спочатку потрібно виділити свою частину нерухомості.
Основна проблема в разі реалізації частки може полягати в пошуку покупця, адже більшість бажаючих придбати житло, шукає окремі квартири або будинку. Згідно з ЦК у разі продажу частки об'єкта нерухомості, власники інших частин мають на неї переважне право покупки. Це означає, що, вирішивши продати частку в квартирі, спочатку необхідно запропонувати її іншим власникам. Для цього продавець письмово повідомляє цих людей про наміри виставити на продаж свої квадратні метри. Тільки якщо вони відмовилися від пропозиції або не відреагували на неї впродовж місяця, угоду можна укласти з третьою особою.
Якщо ж хтось із інших власників захоче придбати цю житлову площу, він сплачує продавцю компенсацію за частину нерухомості та отримує її у власність. Цей порядок найбільш зручний для обох сторін, адже продавцю не потрібно шукати покупця на частку квартири, а іншому власнику більше не доведеться з кимось ділити це майно.
Можлива також ситуація, коли всі власники згодні з продажем нерухомості. Це може бути актуально, якщо родичі ділять одну простору квартиру, і хочуть роз'їхатися. Під час продажу кожен з власників отримує грошову компенсацію в розмірі, пропорційному його частці.
Таким чином, в разі виникнення ускладнень в рамках продажу квартири, їх можна вирішити шляхом збору відповідних довідок, дозволів, погоджень, а також дотримуючись особливого порядку реалізації об'єкта нерухомості на ринку. Але є ускладнення, за яких продаж нерухомості тимчасово або безстроково стає неможливим.
У їх числі:
- аварійність будинку – квартири в ньому визнані непридатними для проживання, і проводити юридичні операції з ними не вийде;
- арешт – одне із найсуворіших обтяжень, в разі якого власник не має права вільно розпоряджатися майном.
Перед продажем квартири, проаналізуйте її на наявність ускладнень, які можуть стати причиною визнання договору недійсним. Якщо таких обставин немає, проводьте операцію в типовому порядку. За наявності ускладнень зберіть документи та дотримуйтеся особливих умов продажу квартири або частки в ній відповідно до закону. Так ви не допустите ситуацію, коли договір купівлі-продажу визнають недійсним.
0 Коментарів - Написати коментар