Нерухомість стрімко дорожчає, НБУ та Мінфін регулярно звітують про зростання обсягів іпотечного кредитування. Уряд обіцяє масову іпотеку та лізинг під 5% річних.
«Мінфін» вивчив реальний стан справ на ринку та оцінив перспективи вітчизняної іпотеки.
Іпотечний ренесанс
Нацбанк щомісяця рапортує про іпотечні рекорди банків. Але регулятор робить це на основі опитування, що не є офіційною статистикою. Зокрема, банки повідомили, що у серпні поточного року видали 944 іпотечні кредити на загальну суму 830,1 млн грн.
«Це найкращий результат за обсягом нової іпотеки протягом періоду, охопленого опитуванням (із грудня 2018 року)», — похвалилися в Нацбанку.
Загалом, за даними регулятора, за перші вісім місяців року (січень-серпень) банками видано 6,6 тисяч іпотечних кредитів на загальну суму понад 5,2 млрд грн.
«Якщо порівняти з відповідним періодом минулого року, то обсяги нового іпотечного кредитування зросли в 2,2 рази за кількістю договорів та майже втричі у грошовому вимірі», — підрахували в НБУ.
Розмір портфелю
Дані щодо розміру іпотечного портфелю — суперечливі.
Зі звіту того ж НБУ випливає, що частка іпотеки у портфелі банківських кредитів фізичним особам — найменша і не перевищує 7%.
У грошовому вимірі новий іпотечний портфель має складати десь близько 13 млрд грн. Але якщо скласти обсяги видачі кредитів з моменту початку опитування (грудень-2018), то вийде менше 12 млрд грн.
Хай там як, але ці обсяги є мізерними. Так, за даними Альони Шмигель, провідного економіста департаменту фінансової стабільності НБУ, в Україні співвідношення «іпотека до ВВП» зараз на символічному рівні — менше 1%, хоча в сусідніх країнах — в середньому 30%. У розвинених економіках рівень проникнення іпотеки подекуди сягає 100%.
«Кредитні кошти частково покривають, за різними оцінками, менш як 7% угод на ринку нерухомості», — зазначає Альона Шмигель у своїй колонці.
Хто кредитує
В НБУ заявляють про значну концентрацію іпотечного ринку: п’ять найактивніших банків укладають до 90% нових угод, хоча про видачі іпотечних кредитів щомісяця звітує близько 20 банків.
Офіційна статистка у розрізі банків традиційно відсутня. Проте таку статистику ведуть зокрема у Незалежній асоціації банків України (НАБУ). Йдеться про так звану ініціативу Президента, що передбачає іпотеку дешевше 10%. Такі кредити видаються банками с середини 2020 р. Їх характерною ознакою була наявність ставки менше 10%, хоча б на перший рік. Але наразі на сайтах банків така програма окремо відсутня. Ба більше деякі банки підвищили привабливу початкову ставку з 9,99 до 12% річних.
Показники «іпотеки під 10%»
Загалом ця іпотечна програма, що стартувала на початку березня, досі так і не перетнула межу принаймні у 1000 виданих позик і обсяг 1 млрд грн. Хоча ззовні умови виглядаються дуже привабливо. Взяти хоча б ставку: 7% — це удвічі менше, якщо порівнювати з ринком! Буквально нещодавно було усунуто інші важливі обмеження.
Плаваюча ставка
За даними опитування НБУ, середньозважена ефективна ставка іпотечного кредиту становила у серпні для вторинної іпотеки 13,6% річних, а для первинної — майже 16% річних. Кредити на первинну іпотеку дорожчі через більші ризики. Проте є банки, які готові кредитувати ризикову «первинку» дешевше, ніж купівлю готового житла. Наприклад, за даними банка «Глобус», він пропонує первинну іпотеку під майже 19%, а вторинну — під 21% річних.
Варто зазначити, що більше половини нової іпотеки видається під плаваючу ставку. Зокрема, у серпні під таку ставку видано більше 60% кредитів, як за кількістю, так і за обсягом.
Плаваючу ставку практикують майже всі активні кредитори. Але при цьому ставка все одно фіксується на перші роки кредитування.
Зазвичай, фіксація відбувається лише на 1−2 роки, тільки у Кредобанку — на 3 роки, а Правексі — на 5.
Проте банк все одно візьме своє. Так, Кредобанк на кожен рік фіксації встановлює окрему ставку, розмір якої коливається від 10 до 15% річних. Правекс банк бере майже 3% комісії за видачу кредиту, що частково нівелює переваги від низької фіксованої ставки у 10% річних на 5 років.
Після кількох років фіксації найчастіше застосовується плаваюча ставка. Її прив’язують до Українського індексу ставок за депозитами фізичних осіб (UIRD) на 12 місяців плюс 3−4% річних. На 19 жовтня поточного року 12-місячний UIRD складав 8,75% річних. Тобто ставки для позичальника становили від 11,75 до 12,75% річних. Кредобанк застосовує UIRD на 3 місяці + 4,5−5% річних.
Комісії та інші платежі
Крім сплати відсотків, позичальник має бути готовий до наступних платежів:
- 0,99−2,99% від суми кредиту — одноразова комісія;
- 0,23−0,5% від вартості застави — страхування застави, щорічно;
- 0−0,8% від залишку заборгованості за кредитом — особисте страхування позичальника, щорічно;
- 1% від вартості нерухомості — пенсійний збір;
- Від 2 800 грн — оцінка нерухомості;
- Від 10 000 грн — послуги нотаріуса.
Це більш-менш стандартний перелік платежів, пов’язаних із іпотекою. Але банки стягують і різні додаткові платежі.
Наприклад, Укргазбанк візьме 0,7% від суми кредиту за видачу кредитних коштів готівкою. Кредобанк хоче 2% від суми залишку заборгованості за зміну графіку погашення кредиту, ініційовану клієнтом.
За інформацією «Мінфіну», реальні (ефективні) ставки за іпотекою наразі коливаються від 12,4 до 20,9% річних, залежно від банку. Тобто в середньому іпотека обходиться позичальникам у приблизно 15−16% річних. Для великих кредитів на довгий термін це забагато.
Первинна іпотека занепадає
За даними НБУ, кредити на купівлю вже готового житла на вторинному ринку нерухомості залишаються головним сегментом ринку іпотеки: в серпні їх частка вкотре перевищила 90%, як за кількістю договорів, так і у грошовому еквіваленті.
«Ще три роки тому нова іпотека видавалася переважно на нове житло (понад 70%), передусім завдяки висхідній популярності програм із забудовниками, — згадує Альона Шмигель. — Але правова неврегульованість первинного ринку житла призвела до того, що у 2019 р. ситуація стала кардинально протилежною».
Хто і як позичає
Банки відзначають, що близько третини іпотечних позичальників складають приватні підприємці (ФОП). Незважаючи на мінімальну вимогу за першим (власним внеском) у 20%, фактичний становить більше 40%. Наприклад, у Правекс банку фактичний власний внесок взагалі перевищує дві третини! Тоді як в Ощадбанку — все з точністю до навпаки.
Як вже зазначалося вище, середня сума іпотечного кредиту становить трохи менше 900 тис грн. (близько $33 тис). Відповідно усереднена вартість об'єкту іпотеки складає приблизно $70 тис.
Більшість банків не готові надавати іпотеку на термін, довший за 20 років. Чи не єдине виключення — Ощадбанк, який пропонує іпотеку на термін до 30 років, але лише для біженців із окупованих територій Донбасу.
Фактичний розмір щомісячного платежу за іпотекою складає переважно до 10 тис грн при доході позичальників у 15−25 тис грн.
Що стосується кредитного навантаження, тобто відношення щомісячного платежу за кредитом до доходів позичальника, то підходи банків значно відрізняються.
Більшість з них орієнтуються на співвідношення у 50−60%, але деякі гравці працюють із показником до 80%. Тобто позичальнику на життя залишається лише п’ята частина заробітку. Найкращий для позичальника варіант — коли кредитне навантаження не перевищує 30% доходу.
Перспективи — туманні
Чимало банкірів не вірять в іпотеку за нинішнього рівня ставок.
«Іпотека починає нормально працювати, коли відсоткові ставки за нею опустяться в район 5% річних», — вважає Іван Світек, голова правління Юнекс Банку.
Аналогічної думки дотримується Олександр Писарук, голова правління Райффайзен Банку: «Потенціал вітчизняного ринку — колосальний, але у довгостроковій перспективі. Ми не очікуємо революцій у цьому напрямку. Наразі первинний ринок житла дуже ризикований. Ставка у 10% річних поки не виглядає робочою, хоча реальні пропозиції наближаються до цього рівня. Про ринкові 7% доводиться лише мріяти».
Для найбільшого банку країни — державного Привату — іпотека також не є пріоритетом через зависокі ризики.
Навесні поточного року планами активно просувати іпотеку ділився Володимир Мудрий, голова правління ОТП Банку. Зокрема, банк доєднався до держпрограми «Доступна іпотека 7%», проте досі видав у її межах лише кілька кредитів.
Нещодавно прем'єр-міністр Денис Шмигаль заявив про намір здешевити пільгову іпотеку до 5% річних, зробивши її більш масовою.
Разом із тим, подальше зниження ринкових ставок — під великим питанням, враховуючи темпи інфляції. До речі, у липні-серпні ставки за вторинною іпотекою вже почали зростати після червневого мінімуму у 13,22% річних.
У свою чергу, в НБУ не бачать проблем з подальшим зниженням вартості банківських ресурсів.
«Незабаром відсоткова ставка взагалі перестане бути проблемою. Проте залишаються нецінові фактори, які і надалі будуть стримувати кредитування», — каже Альона Шмигель. Мова про юридичні ризики, зокрема, притаманні первинному ринку.
0 Коментарів - Написати коментар