Навіть попри те, що Національний банк від 12 червня знизив облікову ставку до 6% - найнижчого рівня за історію незалежної України, в країні відсутні ресурси для довгострокового кредитування, а також державні програми у цьому напрямку. Через це сьогодні вигідніше брати кредит на житло через забудовників.
Тому наразі іпотека під 10%, про яку постійно говорить президент Володимир Зеленський і уряд, на практиці існує тільки у вигляді окремих спільних програм банків і забудовників, коли девелопер компенсує банку частину відсоткової ставки. Тому низький відсоток діє, як правило, тільки впродовж першого року, потім він збільшується до ринкових цін.
ТСН.ua вирішив розібратися, чи насправді в Україні вже почали видавати доступні житлові кредити, які анонсував президент, що наразі пропонують банки та чи вигідно і реально брати іпотеку і головне – чи стало житло справді доступним.
Так, на початку червня "Укргазбанк" оголосив про запуск іпотеки для мешканців Харкова під 8,8% річних, "ПриватБанк" від 1 липня обіцяє кредитувати під 9,99% річних у рамках держпрограми "Доступне житло під 10%". Що ж насправді пропонують банки?
Що пропонує "Укргазбанк"
"Ми запустили програму іпотечного кредитування від 8,8% річних. Наша нова програма вже доступна для жителів Харкова", - йдеться на сайті банку.
Програма наразі доступна лише у Харкові на первинному ринку у забудовника "Трест Житлобуд-1". Зазначається, що програма стала можливою завдяки співпраці з Харківською міською радою, Державним фондом сприяння молодіжному житловому будівництву та харківському забудовнику. Насамперед житло отримають ті родини, які вже перебувають на обліку. Ставка по кредиту буде незмінною для позичальників лише протягом 5 років кредитування.
"Оскільки програма передбачає відшкодування з Харківського міського бюджету частини відсотків за кредитом на рівні облікової ставки НБУ, реальна ставка за іпотечним кредитом для харків’ян буде на рівні від 0,8% річних. Важливо зазначити, що ставка буде незмінною для позичальників лише протягом 5 років кредитування", - розповідають в "Укргазбанку".
Що пропонує "ПриватБанк"
Так, на сайті банку зазначено, що від 1 липня 2020 року "Приват" починає кредитувати в рамках державної програми "Доступне житло під 10%". Як повідомили у банку, така програма дозволить українцям покращити житлові умови на пільгових умовах - процентна ставка за кредитами на доступне житло становитиме 9,99% річних.
Доступну іпотеку можна буде отримати в "ПриватБанку" на строк до 20 років, а початковий внесок позичальника становитиме від 30% вартості житла. В рамках пільгової програми українці зможуть придбати як житло на вторинному ринку, так й квартири у новобудовах, що введені в експлуатацію.
За попередніми підрахунками фахівців "ПриватБанку", вже на початку впровадження державної програми, пільговими умовами кредитування зможуть скористатися понад 300 тисяч українців.
На перший погляд все виглядає досить таки привабливо, але насправді є низка нюансів. По-перше, Ви обов’язково повинні бути резидентом України, клієнтом "ПриватБанку" з відмінною кредитною історією, без реструктуризації за кредитами.
По-друге, банк сам визначає перелік клієнтів, яким він готовий надати кредит на житло, для цього на сайті можна залишити свої контакти, щоб отримати консультацію.
І, по-третє, і найголовніше - ставка 9,99% річних діє лише перший рік, наступні роки кредитування до 9,99% додається ще +4%, тобто по факту це 14%. Окрім цього, Вам доведеться сплатити за додаткові та супутні послуги, обов’язкові для укладання договору: страхування іпотеки, особисте страхування, разову комісію розміром у 1%, послуги нотаріуса, оцінку нерухомості. Ці умови опубліковані на сайті "ПриватБанку".
Власне, це мало чим відрізняється від стандартних умов кредитування до 20 років при купівлі житла, коли перший внесок становить від 30%, а ставка по кредиту стартує від 13,5%. Наприклад, в "Ощадбанку" для всіх клієнтів було знижено процентну ставку на два відсоткових пункти за стандартними іпотечними програмами. Залежно від початкового внеску ставки стартують від 13,49%.
Умови кредитування в "Ощадбанку"
Стандартна іпотека надається лише громадянам України у гривнях від 13,49% річних на вторинному ринку і від 14,99 % на первинному ринку. Максимальний термін кредиту - до 20 років. Разова комісія за надання кредиту - 0,99% від суми кредиту, але не менше 1000 грн. (разово).
Як пише "Ощадбанк", придбати житло у кредит на первинному ринку столиці через банк можна у забудовника KAN Development у житловому комплексі "Файна таун" (м. Київ, вул. Салютна, 2 б).
Окрім стандартної іпотеки, банк також має програму кредитування "Звісно, 9,99" - кредит на житло під 9,99% річних. Однак скористатися цією програмою доступного житла можуть лише такі клієнти банку: медики, державні службовці, співробітники Національної поліції України та Державної служби України з надзвичайних ситуацій.
"Ощадбанк" розширив коло клієнтів, які можуть отримати кредит на житло під 9,99% у рамках програми "Звісно, 9,99" (раніше "Звісно, док"). Скористатись програмою, яку банк запустив у квітні цього року, крім працівників медичної сфери, відтепер можуть державні службовці, співробітники Національної поліції України та Державної служби України з надзвичайних ситуацій", - йдеться у повідомленні на сайті банку.
Що говорять експерти
Чи реальна сьогодні в Україні іпотека під 10% річних
Так, за словами експертки з нерухомості Вікторії Берещак, заяви банків про готовність надавати доступну іпотеку на купівлю житла - це більше маркетингова історія, ніж реальна іпотека під 10%, про яку говорив і президент, і уряд. Більше того, понизити відсоткову ставку сьогодні банки змогли за рахунок того, що Національний банк від 12 червня знизив облікову ставку до 6% - найнижчого рівня за історію незалежної України.
"Сказати, чому банки саме зараз заговорили про програми по 10%, сказати важко. Це, по-перше, реакція на знижену облікову ставку - з'явилася можливість понизити свої кредитні ставки на перший рік і залучити своїх іпотечних клієнтів. Але це більше маркетингова історія, ніж реальна іпотека під 10%. Оскільки для того, щоб іпотека була 10%, потрібно, по-перше, довгі гроші для банків для кредиту. Для цього потрібні менші резервні умови від Нацбанку, тобто він має бути переконаним, що у банка вистачить грошей погашати кредит. А у нас в країні, як правило, кредитні історії стають баластом, який висить на банку роками. Тому Нацбанк вирішив, що резервні вимоги будуть високими і їх ніхто не знижував - вони в межах 13-15%", - говорить експертка.
Вікторія Берещак також зазначає, що наразі без державної участі іпотека на рівні 10% річних не запрацює.
"Треба зважати на те, що усі ці програми по 10%, можливе і те, про що говорив Зеленський але ствердження цього немає, більше того, коли говориш з ринком фінансових послуг, стає зрозумілим, що це геть не ця програма. Оскільки, коли президент анонсував цю історію з доступною іпотекою ми думали, що йтиметься про те, що держава покриватиме частину коштів рефінансування банків шляхом регуляторної функції Нацбанку. Тобто є два напрямки, які цьому сприятимуть: зниження облікової ставки і підтримка держави. У першому напрямку зі зниженням облікової ставки щось почало рухатися. Щодо другого шляху нічого не відомо. Тобто мала би бути запроваджена державна програма іпотечного кредитування, де є компенсаційна складова: або погашення державою першого внеску, або частини вартості квартири тощо. Реально у нас немає наразі можливості запустити іпотеку під 10% на 20 років", - пояснює експертка з нерухомості.
Чи вигідно наразі брати іпотеку
Експертка з нерухомості Вікторія Берещак радить українцям у кредитні історії краще не влазити, оскільки це наразі невигідно.
"Я сумніваюся, що іпотека під 10% дасть сплеск покупцям на первинному ринку. За різними оцінками, іпотекою готові скористуватися 300-500 тисяч українців. Більше того, 10% - це велика переплата. Таку відсоткову ставку і усі зобов'язання по тілу кредиту може дозволити собі родина з середньою зарплатою у 1000 доларів. З цієї 1000 мінімум 40%, а краще 60% потрібно платити за іпотекою, а лише на решту жити. Не усі люди готові у таку історію стрибати. Щоб іпотека була масовою, вона має бути на рівні 5-6% і дуже важливо, щоб перший внесок не був 30%, оскільки накопичити 30%, особливо для купівлі житла у Києві, - це недешеве задоволення. Десь 15-20% - це була б притомна цифра, яка була б вигідна і забудовникам, і банкам, і покупцям", - зазначає експертка.
Олеся Верченко, PhD Університету Вірджинії, академічний директор Київської школи економіки також говорить, що сьогодні брати квартиру у кредит невигідно.
"В Україні математичні розрахунки показують, що брати квартиру у кредит невигідно. Є, звісно, аспект, який математично не прорахуєш: відчуття стабільності, відчуття, що це моє. Але якщо сьогодні порахувати у середньому вартість оренди і відсотки по кредиту, то вийде, що оренда - це дешевше, ніж відсотки за кредит", - розповідає академічний директор Київської школи економіки.
Для розуміння, як це буде на практиці, Олеся Верченко наводить приклад: є два сценарії розвитку подій: перший - купити квартиру у кредит на 20 років і виплачувати щомісяця 15 тисяч гривень по кредиту та в результаті мати квартиру, другий - орендувати квартиру за 10 тисяч, а 5 тисяч щомісяця протягом 20 років відкладати у банк під відсотки.
За словами експертки, сьогодні в Україні є вигіднішим другий варіант, оскільки математична модель показує, що за 20 років у Вас на руках буде більше грошей, ніж вартість квартири.
"Вигідніше 20 років орендувати і відкладати. Але це побудовано на реаліях, коли ми живемо у світі з високими відсотковими ставками, як по кредитах, так і по депозитах", - додає Олеся Варченко.
Що пропонують забудовники
На думку експертки з нерухомості Вікторії Берещак, сьогодні для забудовників доступна іпотека є дуже вигідною, оскільки вона суттєво збільшує купівельну спроможність людей, що дозволяє отримувати кошти і вкладати їх далі у будівництво. Однак наразі через відсутність дійсно доступних іпотечних програм забудовники пропонують свої програми кредитування, і вони вигідніші за іпотеки.
"Набагато вигідніше брати кредит через забудовника, оскільки за іпотекою ти переплачуєш часто як за майже дві квартири. А забудовники дають кредити на менший термін - від 3 місяців до 5-7 років. Це вигідніше, оскільки чим менший термін, тим менше переплата. У топгравців (ред. - забудовників) на ринку, у кого сконцентрована найбільша кількість проєктів, є просто прив'язка до збільшення квадратного метра. На 3 місяці квадратний метр не збільшується, на пів року - так само. А вже від року відбувається поступове збільшення. Наприклад, за програмою на 5 років квадратний метр коштує на 100-120 доларів більше, ніж при 100% оплаті. У середньому ця переплата – 10%, максимум 15% річних", - говорить експертка.
Вона також додає, що перевагою є і те, що вже після здачі квартири у неї можна заселитися і жити, сплачуючи забудовнику як за знімання за житла за умовною ціною, наприклад, 1 долар за квадратний метр. Більше того, суму можна розбити різними платежами – платити раз на місяць або раз на три місяці, як зручніше.
Коли житло в Україні стане справді доступним: прогнози
Олеся Верченко, PhD Університету Вірджинії, академічна директорка Київської школи економіки вважає, що для того, щоб іпотечні кредити в Україні стали доступними і масовими, потрібно вирішити цілий комплекс питань, оскільки банківська система сама без допомоги держави не спроможна з цим впоратися.
"Для того, щоб іпотечні кредити в Україні стали масовими, потрібен механізм передачі кредитів інвесторам, оскільки банки самі не спроможні видати таку кількість іпотек, яка потрібна. Інвестори - це люди, які хочуть інвестувати свої кошти, це інституції, ті ж самі банки, інвестиційній фонди. І тут дуже важлива підтримка держави, оскільки мають бути відповідні урядові програми. Тобто мова не йде про те, що держава з державного бюджету повинна фінансувати іпотечні кредити, а держава повинна скоріше надавати гарантії і створювати умови. Тобто не спонсорування, а страхування. Роль держави - бути посередником між банками і тими компаніями, які будуть реструктуризувати ці іпотечні портфелі і потрібні фінансові ринки. Також потрібна економічна стабільність (інфляція, відсоткові ставки). Потрібно нормалізувати роботу банківської системи – знизити відсоткові ставки. Для цього треба тримати інфляцію на низькому рівні у довгостроковому періоді. Якщо це буде забезпечено, тоді ми зможемо говорити про доступність іпотеки в Україні", - пояснює академічна директорка Київської школи економіки.
Експертка також додає, що з огляду на все вищесказане, у найближчій перспективі іпотечні кредити в Україні не стануть масово доступними пересічним громадянам, однак можна розраховувати на поодинокі ініціативи банків у цьому напрямку.
"Найближчим часом можна очікувати поодинокі програми окремих банків. Але на те, що це масштабується найближчим часом, розраховувати не варто", - прогнозує Олеся Верченко.
За прогнозами Вікторії Берещак, говорити про іпотеку у цьому році взагалі не варто.
"Так, облікову ставку Нацбанк почав знижувати шаленими темпами, але цього замало. Плюс треба зважати, що у нас є падіння ВВП, інфляція, низький рівень доходів серед населення, у нас не дуже висока дохідність активів банків, яка залежить від термінових депозитів. Наразі понижується облікова ставка Нацбанку і понижуються відсотки по кредитах. У таких умовах можуть з'являтися гроші, але треба час, треба дивитися, як українці відреагують, чи захочуть віддавати банкам депозити. Це все час. До нового року навряд чи буде доступна іпотека під 10%", - переконана експертка з нерухомості.
0 Коментарів - Написати коментар