Генплан, як сирота. Володимир Гайдар про пасивність Департамента архітектури, колізії містобудівної документації, проблеми генплану та відсутність стратегії містобудування

Протягом 2014-2015 років Володимир Гайдар працював над розробкою нового генерального плану, провів десятки громадських слухань, об’їхав з презентацією запроектованих змін всі мікрорайони міста, вислухав купу претензій на кшталт «а ми проти цього, бо ми так не хочемо» і «а чому так, а не так» та звинувачень у стилі «скажіть на кого ви працюєте?». У підсумку, інформація була зібрана, усі можливі пропозиції та зауваження розглянуті та документального зафіксовані. Тож новий генплан мала затвердити Івано-Франківська міська рада ще в 2015 році. Але це питання заговорили і відклали «на потім».

Після останніх місцевих виборів Володимир Гайдар написав заяву про звільнення за власним бажанням.

Команда «Побудовано в Івано-Франківську» поспілкувалася з екс-архітектором міста про містобудування в контексті документації, адже саме документи дають право будь-яким юридичним особам будувати будь-що на будь-якій території.

- Пане Володимире, яка ієрархія містобудівної документації? Який документ найважливіший?

Найважливішим документом в містобудуванні, в першу чергу, є схема планування області. Вона, можливо, має менше стосунку до нашого міста, втім стоїть вище. Наступним йде сам генеральний план міста. Він є найважливішим документом і в загальному регламентує де і що має будуватися. Після нього йде план зонування міста, так званий «зонінг план». Він призначений для того, щоб розбивати великі території міста на менші зони.

Наприклад, якщо згідно генерального плану десь є велика промислова зона, то на плані зонування дана територія деталізується. Тобто, там зазначаються місця де буде відведена територія під адміністративну, зелену зону, де має бути зона для відпочинку, для спортивних споруд, де мають розташовуватися самі склади і виробничі приміщення, під’їздні шляхи, інженерні споруди, тощо. Це все має знаходитися в межах тієї великої промислової території і формується, як підоснова для майбутнього технопарку.  

Ось вам ще один приклад. На генеральному плані міста територія відводиться під багатоквартирну забудову. А осьплан зонування вже регламентує, де саме в межах цієї зона може вестися високощільна житлова забудова, багатоповерхова, малоповерхова забудова, зелені зони і де можуть розміщуватися певні об’єкти обслуговування.

А ось наступним вже йде детальний план території. Він уточнює позиції генерального плану чи плану зонування території. Тобто, виділяється конкретна частина міста і на підставі генплану та/або «зонінг плану» більш детально прораховується розміщення конкретних будинків, їхня конфігурація, поверховість, розміщення та потужність конкретних об’єктів обслуговування чи, навіть, малих архітектурних форм.

Ось так, згідно чинних законів, встановлено містобудівної документації, такою, якою би вона мала бути. А порядок розробки – то окрема історія і окремі норми))

Читайте також:

• Міський голова Руслан Марцінків про генплан, конфліктні будови й будівельну галузь
• Влада Франківська "в темну" обходить генеральний план міста
• Івано-Франківська влада дала землю під будівництво, яке суперечить генеральному плану міста

- Чесно кажучи, ми не знаємо про існування жодного плану зонування території в Івано-Франківську. Тим не менше, це не заважає будувати, жодних проблем...

Відсутність плану зонування територій – це одна із найголовніших проблем нашого міста. Це дуже важливий містобудівний документ. У нас перервана ланка між генпланом та детальним планом території. У Франківську після генерального плану відразу йдуть детальні плани територій. Коли я, перебуваючи на посаді голови Департаменту архітектури та містобудування, почав корегувати генеральний план, то зіштовхнувся із двома основними проблемами.

Перша – це відсутність, на той момент, історико-архітектурного опорного плану (ІОАП). Цей документ мав би чітко регламентувати правила поводження в історичній частині міста. У ньому встановлено межі історичного ареалу міста, окремі та комплексну охоронну зону пам’яток архітектури, додаткові режимні зони за межами історичного ареалу, зафіксовано існуючі та запропоновано нововиявлені пам’ятки, зону археологічного ареалу, дисгармонійну забудову і багато іншого.

Мені відомо, що зараз прийнято мораторій на нові будівництва в історичній частині міста, але це не вирішує проблему в комплексі. Більше того, це може призвести до судових рішень не на користь міста. Досить багато історичних архітектурних пам’яток потребують перереєстрації в існуючих реєстрах пам’яток, та й частина із них знаходиться в інших районах міста, за межами історичного середмістя.

На підставі Історико-архітектурного опорного плану, в межах визначеного історичного ареалу, при виникненні необхідності втручання у саму пам’ятку, чи у територію, в межах її охоронної зони, для кожної архітектурної пам’ятки повинно розроблятися історико-містобудівне обґрунтування, з метою детальної регламентації роботи з існуючими об’єктами культурної спадщини та встановлення параметральних, стильових, композиційних, середовищних, та інших обмежень і характеристик для перспективних нових об’єктів будівництва в межах охоронної зони пам’ятки.

Після розроблення відповідними фахівцями,  ця документація проходить ряд фахових обговорень та затверджень відповідними відповідальними структурами у сфері охорони спадщини,  архітектури і містобудування. 

На даний момент, до затвердження ІАОП, для  пам’яток архітектури і для об’єктів, що розташовуються в межах історичного ареалу міста діє тільки загальна система отримання вихідних даних на проектування та дозволів.

Читайте також:

• У Франківську візьмуться за реставрацію пам’яток архітектури
• Івано-Франківська влада дала землю під будівництво, яке суперечить генеральному плану міста
• На Пасічній замість культурно-відпочинкового комплексу збудували багатоповерхівку

Друга проблема – розробка плану зонування міста. Цей план мав дати точну картину містобудування і врегулював би ситуацію із новими забудовами. Ці два документи (Історико-архітектурний опорний план і план зонування - авт.) в комплексі із корегованим генеральним планом міста мали встановити чіткі правила забудови Івано-Франківська та поводження з історично цінними територіями і забудовою міста. Передувати розробленню зонінгу має, все ж, затвердження відкоригованого генплану.

- Якщо це важливі документи, то чому Департамент архітектури досі не створив цілісну систему в містобудуванні?

Наразі склалася думка, що даний Департамент існує тільки для видачі дозволів. Але це функція, з якою міг би справитися і Центр надання адміністративних послуг. Департамент в першу чергу має розробляти та встановлювати стратегію розвитку міста та чіткі правила роботи як з існуючим містобудівним середовищем та архітектурними об’єктами, так і правила будівництва нових об’єктів.

Наприклад, затвердження ІАОП дозволила б виділити дві зони контролю за новими будівництвами, навіть за межами історичного ареалу: зону «суворого» і «помірного» режимів. У зоні «суворого» режиму можна було б встановити обмеження по поверховості та висоті будівництва на під’їздах до історичної частини міста. Таке обмеження вводилися б для того, щоб новобудови не закривали собою огляд історичної території Івано-франківська.

Ці всі заходи в комплексі дали б позитивний ефект і для самих бізнесменів. Мають бути чіткі, зрозумілі, прозорі і загальнодоступні правила, щоб будь-який забудовник одразу знав на «що і де» він може розраховувати. Переконаний, що саме в цьому, в першу чергу, полягає функція Департаменту архітектури та містобудування. Однак, так склалося, що ці два документи так і не були затверджені.

Деякі сучасні архітектори висловлюють позицію, що і генеральний план міста є архаїзмом, бо це застаріла і непотрібна концепція. Я з ними не погоджуюся. На мою думку, існуюча система ієрархії містобудівної документації - це хороша і продумана система. Вона дозволяє чітко визначити стратегію розвитку містобудування, «де», «що» і «як» може бути збудоване. Вона дійсно продумана, і повинна опиратись і розроблятися на основі попередньо проведених детальних розрахунків.

Ось, наприклад, нещодавно до нас навідувалися представники однієї німецької компанії робити систему транспортної розв’язки. В них насправді все дуже добре і чітко продумано. А все тому, що вони мають хорошу систему вихідних даних та все детально прораховують, відштовхуючись від пір року, певного місяця, доби, густоти населення та інших даних.

Якщо такі ж скрупульозні розрахунки вести для існуючої системи містобудівної документації, то вона теж буде прекрасно працювати.

-  Цілком згідні. А на основі яких саме розрахунків Ви розробляли коригування чинного генплану?

Є дуже цікава річ - містобудівний кадастр. Це по своїй суті база найрізноманітнішніх даних від даних земельного кадастру, до соціальної та демографічної інформації з усіх міських закладів та установ, така як наприклад інформація про зайнятість населення, житловий та нежитловий фонд, відвідуваність об’єктів соціальної інфраструктури (садочків, шкіл, внз), зайнятість на підприємствах, міграцію внутрішню, зовнішню маятникову міграцію тощо. Така база даних могла б надати достовірні детальні вихідні дані, що значно спростило б розробку генерального плану.

Знаєте, в медицині є така річ, коли відслідковують стан хворого в динаміці. Так, ось наявність цих даних теж в динаміці, надала би можливість проводити точкову корекцію генплану, де це необхідно, а не в цілому.

В нашому місті почали видавати довідки з містобудівного кадастру ще в 2012р. Однак, повноцінну систему з усіма даними ще не вдалось створити. Для прикладу, у Вінниці створено муніципальну геоіфнормаційну систему, яка являється по своїй суті віртуальну модель міста. Так ось, усі необхідні дані беруться з містобудівного кадастру.

- Представники сьогоднішньої влади кажуть, що генплан Франківська досі не прийнято, бо він має дуже багато проблем та недоліків. Ваша думка, як «батька» проекту корегованого генплану?

В корегованому генплані є проблемні питання – їх можна перелічити на пальцях однієї руки. І я був готовий до обговорень щоб вирішити ці питання з депутатами, з громадою, на містобудівній раді. Однак я не побачив розуміння такого кроку, як прийняття нового генплану. Тоді були цікаві претензії, говорили, що, можливо, у Франківську не потрібно так багато автомобільних розв’язок, що ще щось треба було змінити.

Я був готовий обговорити це все, але так ніхто і не зрозумів навіщо ж потрібен новий генплан. Так само я не побачив розуміння необхідності прийняття історико-архітектурного опорного плану та зонального плану.

Насправді, місту був потрібен новий генплан ще у 2005р., коли розпочався «бум» будівництва. Адже чинний генплан навіть неповністю покриває територію навколишніх сіл, бо востаннє до нього вносилися зміни ще у 2001 році. 

Читайте також:

• Міськрада "продавила" скандальне земельне питання "для своїх"
• Місто активно розпродає земельні ділянки
• Бюджет Франківська недоотримав 1,5 мільйона гривень через недобросовісних орендарів землі

На мою думку, головна проблема в нерозумінні  важливості генерального плану і містобудівної документації загалом. Департамент архітектури містобудування та культурної спадщини має в першу чергу формувати достовірну і дієву базу містобудівної документації, задавати напрям містобудуванню, встановлювати правила для розміщення тієї ж самої реклами, визначати темпи розвитку та спорудження нових об’єктів в місті, займатися охороною культурної спадщини.

Це те, чим я і займався, будучи головою Департаменту.

- В процесі роботи ми знайшли одну, на нашу думку, важливу «нестиковку», про яку ніхто не говорить. Села, які входять до Івано-Франківської міської ради, мають свіжо прийняті генеральні плани, які докорінно розходяться з чинним генпланом міста. В селах прогресивніші керівники?

На цю тему необхідно поговорити окремо. Коли в 2001р. розроблявся генеральний план міста, він поширювався і територію прилеглих до міста сіл. При чому, там були і села, що не підпорядковуються міській раді – такі, як Загвіздя чи Угринів. Взагалі, свого часу планувалося включити ряд сіл до території міста, однак справа не була доведена до кінця. В результаті, в селах залишилися свої власні органи самоуправління, але самі вони перейшли в підпорядкування Івано-Франківської міської ради.

Знаєте, в одному з творів Толкієна є вершники «Назгули» - вони і не живі, і не мертві. Так ось, генеральні плани сіл виявилися живішими, ніж генплан міста. Сільські ради затвердили свої власні генплани, однак відповідних змін до міського генерального плану так і не було внесено. Тому, в результаті, висловлюючись юридичною мовою, і виникла така колізія.

Читайте також:

• Дмитро Нижник: Новий генплан Івано-Франківська буде генпланом розвитку

Коли ми взялися за корегування генерального плану, то потрапили в ситуацію, коли новий генплан повинен був або повністю покривати територію прилеглих сіл, або мав просто зменшитися виключно до території міста. Само собою, що в першому випадку основою для генплану міста мусіли б стати власні генплани сіл, однак і в них слід було внести певні корективи. Ми тоді об’їздили всі навколишні села, і нам вдалося знайти спільну мову, переконати їх усіх піти на компромісний варіант в цьому питанні.

Відкоригований генеральний план міста є в межах Івано-Франківської міської ради, тобто він охоплює територію міста з усіма п’ятьма селами міської ради. Генплани сіл, за згодою сільських рад, було взято за основу.

- Ми уже з'ясували, що Департамент архітектури просто виконує функції кур’єра з печаткою. Але незабаром структурне управління Івано-Франківського МВК перебере на себе повноваження обласного управління ДАБІ. Це щось змінить? Ваша оцінка?

На мою думку, це позитивна зміна. Раніше в Департаменту архітектури та містобудування були складні стосунки з Держархбудінспекцією. Оскільки при виявленні порушень чи незаконних забудов, ми могли тільки написати в ДАБІ листа, як і будь-який житель нашого міста. А відповідь на звернення можна очікувати і цілий місяць. На місцях не було жодних важелів впливу по відношенню до недобросовісних забудівників. Тепер же, не буде непотрібного затягування часу. Можна буде відразу припинити будівельні роботи чи накласти штраф. Це досить важливо, адже для того, щоб понівечити яку-небудь архітектурну пам’ятку достатньо і пару годин.

Інша проблема, яка пов’язана з ДАБІ, - це те, що, при реєстрацї декларації про початок будівельних робіт, дана інспекція перевіряє тільки повноту наданої інформації. Але саму інформацію не перевіряє. Це є на відповідальності забудовників, які подають декларацію для реєстрації. А такою «дірою» в законодавстві дехто таки скористався. Власне це, можливо і є причиною такої великої кількості скандальних будов у нашому місті.

Читайте також:

• Міський голова Руслан Марцінків коротко про будівельні конфлікти в Івано-Франківську
• На Довгій-Тичини люди не можуть отримати житло через борги забудівника

Завдяки цій реформі буде можливість створити інспекцію, що перевірятиме задекларовану інформацію у відповідність до виданих містобудівних умов та обмежень. Інспекція ДАБІ виходила на місце будівельних робіт під час реєстрації декларації – ще до початку самого будівництва. Наступного разу вона йде на планову перевірку об’єкта впродовж трьох місяців. А це, інколи, вже буває запізно. Адже ви знаєте, як це в будівельників буває, що за 1 місяць виростає 1 поверх.  Само собою, що ніхто не дасть знести збудовані три поверхи і зробить все можливе, щоб добудувати будівлю до кінця.

Сподіваюся, тепер цей вакуум перевірки проектної документації у відповідність до містобудівних умов і обмежень буде заповнено. Такі речі слід перевіряти ще на «паперовому» етапі. Один із варіантів вирішення цієї проблеми – створення інспекції з відповідними повноваженнями при Департаменті  містобудування, архітектури та культурної спадщини.

Розмовляв Владислав Раєнко, "Побудовано в Івано-Франківську"

Довідково:

Чинний генеральний план Івано-Франківська

Проект корегованого генерального плану

Сайт Департаменту містобудування, архітектури і культурної спадщини - www.dma.if.ua