Чому Франківськ всіяний новобудовами і це не зовсім добре для міста? Чи живе хтось у цих нових квартирах?

Спеціально для «Куфера» Андрій Черніков написав колонку про те, як працює місцевий ринок нерухомості і чому за ним треба уважно слідкувати.

Нерухомість — непростий ринок. Це ринок з емоціями. Тут мова не лише про квадратні метри, а про дім. Івано-Франківську вдалось створити ринок новобудов. Місто динамічно розбудовується: якщо від’їхати десь неподалік і поглянути на нього — воно аж всіяне кранами. Чому так сталось і чого чекати від цього ринку в майбутньому?

Попит, пропозиція, порожні квартири

Трішки поринемо в економіку. Ринком керує співвідношення попиту та пропозиції. Якщо попит перевищує пропозицію, то ціни ростуть. Але якраз через зростання цін готовність людей купляти зменшується — і попит, відповідно, падає. І навпаки: якщо пропозиція перевищує попит, то ціна падає, все більше людей хочуть цим падінням ціни скористатись — і попит знову зростає.

Та якщо ціна впаде дуже низько, то продавці просто підуть з ринку. Але ця проста схема формування ціни не завжди працює у випадку ринку нерухомості. Бо люди, які мають своє житло, вважають, що воно коштує дорожче за ринкову ціну — бо вони до нього емоційно прив’язані.

Скажімо, якщо ви купили квартиру в 2007 році за 30 тисяч доларів, а зараз її ринкова ціна — 25 тисяч, то ви її за такі гроші не захочете продавати. Через це у місті залишаються порожні квартири, які не представлені на ринку. Це гроші, які не рухаються. У 2015 році я аналізував ринок нерухомості і заповненість ринку на основі даних з електролічильників Прикарпаттяобленерго. Якщо лічильник показує споживання менше 20 кВт*год на місяць, скоріш за все, у квартирі постійно не живуть. Таким чином з’ясувалось, що 25% новозбудованих квартир у Франківську — порожні.

Франківський феномен

Загалом в Івано-Франківську є 180 житлових комплексів на різній стадії будівництва. До прикладу, в Чернівцях їх — 67. Різниця досить значна.

Чому так?

Перший фактор Франківськ мав багато військових частин. Коли їх розформували, на вивільнених площах почалось будівництво. Будівельний бум в місті почався в 2007 році. Наприклад, не так давно вулиці Володимира Великого взагалі не існувало — її забудували 10-12 років назад.

Другий фактор

Івано-Франківська область — одна з найменш урбанізованих в Україні, через це місто досі зростає. Люди переїжджають з сіл до міст заради роботи, освіти та кращої якості життя (правда, часом вони їдуть з Франківська далі, до Львова чи Києва).

Третій фактор

Заробітчани. Існує 21 автобусний маршрут з Івано-Франківська до Праги. Іншими автобусами можна добратись до Палермо в Італії. Більшість заробітчан вкладають гроші у нерухомість, щоб на старість осісти у місті, а також щоб забезпечити дітей.

Зберігати гроші в квартирах

Основна проблема нашого ринку нерухомості: квартири купують не щоб жити в них, а щоб вкласти гроші. Або потім продати. Це нормально, коли ринок росте і є попит на збереження грошей. Нерухомість — не їжа, швидко не зіпсується. Зберігати гроші в кавунах було б нерозумно, а в квадратних метрах — навпаки. Такі споживчі звички сформувались через низку криз минулих десятиліть.

Нам хочеться чимось володіти, бо в Радянському союзі ми цього не могли собі дозволити Ми не готові споживати багато, бо криза 2009-го зробила зубожілими тих, хто взяв кредит у доларах. Ми не довіряємо банкам, бо у 2014 році багато людей втратили свої заощадження. Конкуренцію квартирам у зберіганні грошей могли би скласти банківські депозити. Але впродовж 2014-2016 років українська банківська сфера втратила довіру. А інші інструменти інвестування тільки зароджуються.

Цінність квартири — не тільки у квадратних метрах

Проте у ринку нерухомості є темна сторона. За своє життя людині достатньо володіти однією квартирою, немає потреби мати 2-3 квартири одночасно. Житловий будинок — це інфраструктурний об’єкт. Довкола нього мають виростати зелені зони, школи, садочки, стадіони, басейни, дороги, магазини, місця для паркування. Тож окрім житла, на яке є попит, місто має створювати і інші об’єкти. Але квартира, на яку дивляться лише як на інвестиційний об’єкт, цінується виключно за квадратні метри та близькість до центру. Тож й інфраструктурою довкола неї нехтують.

Де беруться гроші?

Продаж квартир відкривають на початку будівництва, іноді навіть до закладки фундаменту. Будівництво триває декілька років. На початку забудовник розраховує, що вартість будівництва складе, скажімо, 10 тисяч доларів. Він продасть квартири за 15 тисяч і заробить 5 тисяч. Проте кожен рік будівництва сировина та вартість праці можуть змінюватись, тож у підсумку витрати на будівництво можуть перевищити дохід від нього. Забудовник має не багато варіантів, як на це реагувати.

Перший — підняти ціну на свої квартири, тобто переглянути угоду. Другий — почати продажі другого об’єкту і за рахунок живих грошей закінчити перший. Це спрацює, якщо ціни виростуть і прибуток з другого об’єкту перекриє збиток з першого. Якщо не перекриє — цю операцію можна повторити ще раз. Щось подібне вже було у 2007 році.

Тоді люди купляли квартири в кредит, здавали її, з грошей, отриманих за оренду, виплачували кредит і брали іншу. Та коли все раптово закінчилось, люди опинились з купою квартир і захмарним боргом.

Що може статись?

Ринок нерухомості — це не лише квартири, але й кілька супутніх ринків (як будматеріали, скажімо). Це робочі місця та податки, які залишаються в місті. Уявімо, завтра один з забудовників оголосить себе банкрутом. Це вдарить по всій системі: люди перестануть нести свої гроші, ринок забудов втратить джерело доходу. Далі весь цей сектор економіки може просто впасти: ми перестаємо купляти квартири, наймати працівників, купляти матеріали, виконувати угоди. У кризу потрапляють меблеві магазини, майстри тощо. Через це наступні забудовники можуть оголосити про банкрутство. На цьому етапі може втрутитись держава і взяти на себе зобов’язання — влити грошей, щоб ринок не завалився. Водночас держава може ввести жорсткішу регуляторну політику щодо інших гравців на ринку.

І що з цим робити?

Але особливо сподіватись на державне регулювання ринку марно. Не кожен забудовник витримує навіть заявлену поверховість, навпаки — будує на 2-3 поверхи вище. Ще жодного разу нікого не притягнули до відповідальності за це. Тож що нам залишається? Збирати й аналізувати дані, що може допомогти запобігти кризі чи пом’якшити її перебіг. Інвестувати у розвиток, тобто, сформувати програму з розвитку міста та дотримуватись її. Це може сформувати інші ринки, які будуть рухати економіку міста. Диверсифікувати активи: якщо ви — власник кількох квартир і вважаєте це своєю найкращою інвестицією, витратьте час, щоб розібратись в інших можливостях для інвестування.