Надлишкова щільність забудови - це те, з чим рано чи пізно стикається практично кожне велике місто. У Європі та Азії ще на початку 2000-х заговорили про загрозу стрімкого зростання міст через активний приплив населення в економічно і промислово розвинені мегаполіси. В Україні питанням архітектурного пересичення і хаосу влада деяких міст зайнялася лише 2-3 роки тому. І то, поки що на папері.
Хоча ця проблема цілком вирішувана. У всьому світі з нею борються шляхом освоєння так званих «депресивних» або «проблемних» територій - занедбаних заводів, підприємств, портів, сміттєзвалищ та навіть кладовищ. Причому, девелопери спільно з владою вирішують відразу кілька проблем: підвищується однорідність забудови, місто отримує мільйонні інвестиції, розвивається інфраструктура, а також усуваються джерела забруднення навколишнього середовища.
У той час як в деяких країнах девелопери зводять на пустирях цілі міста, українські забудівники роблять в цьому напрямку лише перші кроки. За кордоном подібні ініціативи активно підтримуються владою і реалізуються у формі державно-приватного партнерства, в Україні часто все відбувається з точністю до навпаки.
«На сьогоднішній день немає підтримки з боку держави. Зайти так просто на нову ділянку інвестор не може - необхідно розробити детальний план території (ДПТ). А це вже не просто фінансові витрати, але і зобов'язання перед містом за комплексний розвиток території, а значить - ряд заходів (наприклад, розвиток інфраструктури), які невигідні забудівнику. Плюс до всього, крім значної вартості розробки ДПТ, є процедурні питання, які можуть впливати на термін прийняття цього плану. Тому позитивний результат можна очікувати не раніше, ніж через 6-8 місяців, при найбільш оптимістичному сценарії», - пояснює Олександр Радченко, генеральний директор будівельної компанії «АртБудСервіс».
Не готова влада і до надання пільг у вигляді звільнення або зниження розміру пайових внесків або компенсації хоча б частини понесених витрат, що стимулювало б забудовників. Втім, навіть ті проекти на забудову "депресивних" територій, які отримують схвалення, часто зустрічають негативну реакцію з боку місцевих жителів.
«Люди, які живуть поруч, явно не будуть раді додатковому навантаження на місцеву інфраструктуру, особливо на школи і садки. Крім того, нерідко будівництво ЖК на такій території сприймається як рейдерське захоплення», - каже Ольга Заремба, акціонер девелоперської компанії Midland Development.
Технічно освоєння "депресивних" зон вже давно не є проблемою, адже сучасні технології дозволяють пропрацювати подібні ділянки досить якісно, виключаючи будь-яку можливість впливу на здоров'я майбутніх мешканців житлових комплексів. Єдина складність - фінансове питання. Адже всі проведені заходи збільшують вартість квадратного метра.
Успішне освоєння депресивних територій, на думку учасників ринку нерухомості, можливо при дотриманні декількох умов. В першу чергу потрібен платоспроможний попит на нові функціональні об'єкти і природне середовище і які можуть бути на них розміщені. Коли цей попит є, приватної ініціативи досить для реалізації проекту. Коли попит недостатній - потрібно створювати нові серйозні аргументи для залучення уваги інвесторів до відродження депресивних територій.
Тобто, завдання влади - сприяти створенню осередків комфорту (парків, набережних, дитячих майданчиків), які дозволять переважити фактор депресивності, зацікавити інвесторів, згладити скепсис громадськості. Для проживання або роботи людини повинні бути створені такі умови, щоб плюси від покупки житла або комерційних площ в подібних об'єктах зводили нанівець всі негативні аргументи на адресу того, що раніше знаходилося на цих територіях.
Крім того, забудовників часто стримують складнощі в оцінці інвестиційної перспективності подібних проектів. В Українському клубі нерухомості (URE Club) пояснюють, що забудовнику необхідно демонтувати наявні споруди, провести санацію території, очистити її від залишків тих же звалищ або могильників. «Все це вимагає витрат значно більших, ніж безпосередньо будівництво. Більшості девелоперів сьогодні такі витрати не по кишені: зарубіжних інвестицій немає, банківського кредитування теж немає. Тому промзони в житлові квартали реорганізують невеликими ділянками. А частіше будують в районах з уже сформованою забудовою », - коментують експерти організації.
Ну і, звичайно ж, не обійтися без сприяння органів місцевого самоврядування. В першу чергу, необхідно провести інвентаризацію проблемних зон і розробити комплексну програму їх освоєння з визначенням переліку пріоритетних територій, графіка їх передачі інвесторам і оформлення супутньої документації. Влада міста повинні ініціювати внесення змін до генплану міста і розробку детальних планів територій для перекладу промислових зон в категорію земель, що підлягають житловій забудові.
На жаль, поки що українська влада вміє тільки продати територію, перекладаючи відповідальність на плечі інвестора. Але цього недостатньо для формування житлової та комерційної інфраструктури, яка буде дійсно користуватися попитом.
Джерело: domik.ua
.jpg)
0 Коментарів - Написати коментар