Станом на 1 жовтня 2019 року в Україні проблемними вважалися 150 об'єктів житлового будівництва. Найбільше таких у Києві – 51 об'єкт, Київській області – 23 і в Одеській області – 14 об'єктів.
З'являються довгобуди з цілої низки причин, але, найчастіше через нестачу фінансів: брак стартового капіталу, недооцінки витрат на будівництво і т.д.
Анжеліка Саакян, директор з маркетингу багатофункціонального ЖК "POLARIS Home & Plaza" в коментарі сайту "Сьогодні" говорить, що на сьогодні немає реальних законодавчих механізмів, які дозволили б "закрити" питання недобудов і, найважливіше, – немає рішень, як вчинити з ошуканими інвесторами.
"З одного боку, будь-які спроби, які робилися і робляться забудовниками для розв'язання проблеми, дуже ризиковані. Адже вони на свій страх і ризик звалюють на себе "гріхи" своїх попередників. З іншого боку, влада досить пасивно реагує на цю проблему, обмежуючись лише гучними заявами. Саме тому на сьогодні розв'язати проблему можна тільки в точкових проєктах, де немає проблем із землею, де кількість проданих квартир не перевищує 30-50%. Але таких проєктів дуже мало. Часто постраждалі інвестори намагаються самостійно добудувати свої будинки. Але самостійне завершення замороженого житлового будинку зажадає від ошуканих інвесторів додаткового фінансування в розмірі до 8000 грн/м2", – розповідає Анжеліка Саакян.
У свою чергу, Анна Лаєвська, комерційний директор "Інтергал-Буд" зазначає, що проблем з довгобудами вдасться уникнути, якщо влада знайде реальний механізм розв'язання складних ринкових ситуацій, а девелопери визнають високу ступінь соціальної відповідальності свого бізнесу.
"Було б непогано, щоб місцеві органи влади дійсно відстежували, який стан справ з будівництвами в їх регіоні за загальноприйнятим прозорим механізмом. І в разі потреби, ще доти, доки об'єкт офіційно не визнаний проблемним, а інвестори не включені до реєстру ошуканих, вели діалог з керівництвом девелоперської компанії, у якої виникли проблеми, для пошуку компромісних рішень. Це превентивні заходи, щоб уникнути довгобудів. Девелопер, який дорожить своєю репутацією і будує дійсно для людей, не стане приховувати інформацію про реальний хід справ на своїх майданчиках", – каже Лаєвська.
Щоб розв'язати цю проблему, уряд представив новий законопроєкт. У ньому, наприклад, пропонується створити комісії для проведення техобстеження об'єктів житлового будівництва. Після того, як комісії проведуть технічний огляд, складатимуться акти і звіти, в яких обов'язково вказуватимуть, чи можливо завершити будівництво об'єкта. Також пропонується, щоб органи місцевого самоврядування створили місцеві цільові програми завершення будівництва. Крім цього, гроші на добудову проблемних об'єктів братимуть з місцевих бюджетів.
А ось про те, як будуть захищені самі інвестори (тобто прості українці, які вкладають гроші в майбутню квартиру), в законопроєкті не йдеться. Якщо дивитися на поточну версію законопроєкту, стає зрозуміло, що проблему він навряд чи розв'яже повністю.
Що не так з проєктом закону
Експерти впевнені, що запропонований законопроєкт – серйозний крок на шляху до розв'язання проблеми. Наприклад, важливо те, що в документі пропонується точне визначення проблемних проєктів, що дозволить не плутатися і не ставити клеймо на нормальні будівництва.
"З дійсно важливих моментів, запропонованих в законопроєкті, варто виділити рішення про затвердження Кабміном вичерпного переліку проблемних об'єктів: для цього, щоправда, місцеві органи влади повинні збирати в повній мірі об'єктивні дані про стан об'єктів і оперативно передавати відомості в центральний орган", – зазначає Лаєвська.
Лаєвська додає, що ще одне важливе рішення – створення або визначення з уже існуючих комунальних підприємств, того, яке виконуватиме функцію замовника завершення будівництва. Щоправда, тут з'являються додаткові корупційні ризики.
"Яким чином пропонується мінімізувати корупційні ризики, пов'язані з тим, що замовником буде комунальне підприємство? Адже воно матиме безпосередню інформацію і доступ до фінансової документації щодо проєкту, і знатиме про доступний баланс на рахунку місцевих бюджетів, які фінансуватимуть завершення будівництва за рахунок програм. Це може спричинити за собою ризик зловживань. Мені здається, що цей момент варто якимось чином прояснити і уточнити в запропонованому законопроєкті", – зазначає експерт.
Тетяна Шульга-Забельська, керуючий партнер Товариства девелоперів житла (RED Community), також розповідає, що хоча в законопроєкті і прописана низка процедур, які дозволять скласти повний звіт про проблемні будівництва, залишається незрозумілим, як бути з тими об'єктами, де комісія вирішить, що добудувати їх не можна. Та й що в такому випадку робити з ошуканими інвесторами – не сказано.
"У законопроєкті спостерігається зайва бюрократизація процесу. Адже згідно з документом, місцеві органи самоврядування повинні створити або призначити окремі КП, які б займалися добудовою заморожених об'єктів. Але цілі для додаткового навантаження на місцевий бюджет поки зовсім не зрозумілі. Також виникає питання можливої корупції при оголошенні інвестиційних конкурсів: в документі немає чіткого прозорого механізму, як їх провести, щоб все було прозоро і чисто. Звідси – можливі корупційні ризики, що конкурси можуть бути прописані під "своїх", – розповідає Тетяна Шульга-Забельська.
Крім цього, в законопроєкті відсутні механізми "покарання" для несумлінних забудовників і чиновників-корупціонерів, з чиєї вини держава повинна витрачати кошти на завершення будівництва.
"Для тих інвесторів, хто зважився створити свої кооперативи і самостійно добудувати об'єкт (в деяких випадках їм, по суті, довелося доплатити ще 100% вартості за свої квартири), не передбачені ніякі механізми компенсацій. Адже їх теж слід вважати інвесторами", – говорить Шульга-Забельська.
Також в законопроєкті пропонують перекласти добудову проблемних об'єктів на плечі місцевих бюджетів. Наскільки це можливо і правильно – складно сказати.
"Бюджет – це кошти платників податків; чому вони повинні піти на розв'язання цього питання, а не на, скажімо, розвиток соціальної інфраструктури?" – коментує ситуацію Шульга-Забельська.
Анна Лаєвська додає, що на добудову того чи іншого об'єкта буде потрібно в середньому від 500 млн до 1 млрд грн. Якщо врахувати, що тільки в Києві 51 незавершене будівництво, складно уявити, де взяти стільки грошей з місцевого бюджету.
"Було б розумно передбачити можливість муніципально-приватного партнерства в питаннях розв'язання довгобудів. Тобто залучати до проєктів приватний капітал, забудовників, які не бояться викликів, мають достатній досвід на ринку, а також фінансову можливість взяти на себе відповідальність реалізувати подібний проєкт і дати йому другий шанс. При цьому, зрозуміло, бізнесу потрібно розуміти економічну рентабельність (свою вигоду) в цьому проєкті: це може бути ділянка по сусідству з будівництвом, придатна для забудови, податкові преференції, сприяння щодо частини підключення до інженерних мереж та ін.", – каже Лаєвська.
Ще одна прогалина в законопроєкті – це терміни, в які інвестори повинні заявити про свої права на об'єкт. У документі прописано, що з моменту публікації оголошення про початок процедури врегулювання зобов'язань, протягом 60 календарних днів потрібно подати заяву комунальному підприємству, щоб вас внесли до переліку ошуканих інвесторів.
"Якщо, скажімо, людина не встигла подати заяву з об'єктивних причин (відсутність в країні або з причини перебування в тимчасово недієздатному стані), але на 61-й день може надати оригінали відомостей про суму грошей, проплачених за договором? Цей момент, мені здається, дуже важливо прояснити, адже мета закону якраз захистити права потерпілих інвесторів", – описує ситуацію Лаєвська.
Як виправити ситуацію з довгобудами
Експерти підкреслюють, що законопроєкт потребує серйозного доопрацювання, тому що багато моментів в ньому просто не врахували.
"Для по-справжньому дієвого закону необхідно, щоб профільне міністерство взяло на себе функції: а) визначення точного переліку всіх проблемних об'єктів, б) складання списків постраждалих інвесторів за всіма об'єктами, в) підготовку механізмів інвестконкурсів для забудовників з різними пільгами і преференціями, г) визначення понять "довгобуд" і "недобуд", – зазначає Олексій Коваль, керівник проєктів групи компаній Perfect Grouр.
Експерти одноголосно зазначають, що для розв'язання проблеми з довгобудами треба скористатися досвідом інших країн та залучати професійних девелоперів з досвідом добудови заморожених об'єктів.
"Таких компаній на ринку трохи і все занадто індивідуально і залежить від конкретного проєкту. Наприклад, якщо в довгобуді продано не більше половини квартир, забудовник гіпотетично може взяти на себе питання добудови об'єкта. При цьому рентабельність будівництва таких будинків буде на 10-15% нижче, ніж з "чистого" майданчика", – зазначає Саакян.
Щоб серйозно можна було говорити про розв'язання проблем з довгобудами, за її словами, потрібен закон, що враховує інтереси і постраждалих інвесторів, і девелоперів, і місцевої влади. На жаль, поки що інвестори в запропонованому законопроєкті взагалі ніяк не захищені. Щоб залучити девелоперів до розв'язання цієї проблеми, потрібно на законодавчому рівні врегулювати кілька важливих питань.
"Необхідно підтвердження кількості обманутих покупців разом з розробленим механізмом отримання ними квартир (це також стосується розрахунку розміру доплат, якщо буде потрібно).
Рішення супутніх, але дуже важливих питань: земельних спорів (якщо первинний дозвіл було отримано з порушеннями), підключення до інженерних мереж, скасування пайового (до речі,таку ініціативу вже реалізують київські органи влади)", – говорить Саакян.
Крім того, експерт радить залучати кредитні організації, щоб ті давали пільгові кредити для завершення проєкту, якщо є така необхідність.
0 Коментарів - Написати коментар