Що варто знати про схеми продажу нерухомості: переваги та недоліки

Про тенденції залучення фінансів у сферу будівництва житла та на що звертати увагу при купівлі нерухомості 24 каналу розповіла помічник керівника практики нерухомості Адвокатського об’єднання "Бачинський та партнери" Галина Калитовська.

Що таке схеми продажу і які вони бувають

Схема продажу – це спосіб залучення коштів від покупця на реалізацію будівництва. Тобто, це договір, який пропонують до підписання.

Схеми, які може використовувати забудовник, передбачені законодавством про інвестиційну діяльність. Але забудовники можуть використовувати й інші схеми, що не заборонені законом.

Вони вдаються до таких мотивів, як оптимізація оподаткування, спрощення процедури, відсутність конкретного законодавчого регулювання, а, отже, певною мірою й контролю.

Що передбачає попередній договір

Його поняття закріплене у Цивільному кодексі України і він передбачає зобов’язання сторін в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу квартири. Він повинен бути укладений у такій самій формі, як і основний договір, а отже, нотаріальне посвідчення є обов’язковим.

Більшість забудовників у Львові вдаються до нотаріального посвідчення попередніх договорів, проте деякі не практикують цього робити, та, якщо покупець вимагає, погоджуються. На нотаріальному посвідченні такого договору слід наполягати.

З моменту підписання попереднього договору покупець ще не стає власником квартири, він лише має право вимагати від забудовника у майбутньому укласти основний договір. І вже після укладення останнього право власності на конкретний об’єкт нерухомості реєструється за покупцем.

З ким слід укладати попередній договір:

1. з забудовником в особі звичайного ТОВ чи ПП;
2. з Компанією з управління активами (КУА).

Практично завжди юридична особа, з якою укладається договір, та замовник будівництва – це різні компанії. У такому випадку має бути договір між ними, який надає право певній компанії відчужувати вам права на об’єкт нерухомості.

Укладення попереднього договору з КУА зазвичай є більш безпечним, ніж з звичайним ТОВ чи приватним підприємством. Компанія з управління активами, як правило, діє на підставі ліцензії, має певні вимоги до розміру статутного капіталу та має більше активів для задоволення вимог покупців про стягнення коштів.

Приватне підприємство ж дуже часто не має жодного майна та не може гарантувати можливості повернення ваших грошей. Хоча можуть бути й винятки – юристи зазначають, що кожен випадок слід аналізувати окремо.

Недоліки попереднього договору

• у випадку недобросовісності забудовника існує можливість подвійного продажу квартири, оскільки такий правочин ніде не реєструється і нема можливості перевірити, за ким закріплений об’єкт;

• податки, а саме – покупець сплачує 1% держмита та 1% збору на загальнообов’язкове пенсійне страхування від вартості квартири;

• витрати на нотаріальні послуги, як при посвідченні попереднього, так і основного договорів.

Популярність цієї схеми пояснюється в першу чергу її простотою: як оформлення для забудовника, так і для розуміння покупця. Попри її недоліки, вона має право на використання, якщо у забудовника належним чином оформлені всі дозвільні документи.

Використання схеми з укладення форвардного контракту

Цей спосіб передбачає, що продажі бере участь і компанія з управління активами в інтересах інституту спільного інвестування, і забудовник, тобто тут укладаються 2 окремі договори з покупцем.

У Львов цей спосіб почали поодиноко використовуватись з 2016 року. У 2018 році вона набула популярності і використовується багатьма забудовниками на первинному ринку житла.

Як це працює?

Крок 1. Забудовник укладає форвардний контракт з посередником – Компанією з управління активами. Це договір, який засвідчує зобов’язання продавця (забудовника) передати згодом покупцю (КУА) базовий актив, яким у цій схемі є майнові права на квартиру чи інший об’єкт нерухомості. Такий продаж реєструється на товарній біржі.

Форвардний контракт передбачає, що він підлягає виконанню згодом шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

Крок 2. КУА продає всі свої права та обов’язки за форвардним контрактом вам як покупцеві. Тут укладається договір купівлі-продажу деривативу (договір стандартної форми, що засвідчує право придбати або продати базовий актив на визначених у цьому договорі умовах у майбутньому), він теж реєструється на біржі. Відповідно ви як покупець набуваєте всіх прав за форвардним контрактом.

Крок 3. Ви укладаєте договір купівлі-продажу майнових прав з забудовником.

Таким чином покупець укладає 2 договори: договір купівлі деривативу з КУА та договір купівлі майнових прав із забудовником. Відповідно вартість квартири розбивається на 2 частини: одну частину сплачуємо за дериватив, що формально не є коштами за житло, іншу – за майнові права. У разі виникнення проблем з будівництвом поверненню підлягає лише друга частина.

Через оптимізацію оподаткування така схема є вигідною для забудовника.

Основна перевага для покупця: оскільки форвардний контракт та договір купівлі-продажу деривативу реєструються на біржі, схема фактично виключає можливість подвійного продажу. Також більшість бірж мають відкритий реєстр і можна бачити реєстрацію угоди щодо конкретного об’єкта.

Основний недолік: при розірванні договору купівлі-продажу майнових прав, можна розраховувати лише на повернення коштів за цим договором, а ту суму, яка сплачена за дериватив, повернути практично неможливо.

Інші схеми

У 2018-му деякі забудовники Львова також використовували схему з утворення Фонду фінансування будівництва. Ця схема повністю перебуває в рамках законодавства про інвестиційну діяльність, регулюється окремим законом, але не є поширеною. Її використовують лише ті, хто користується нею впродовж тривалого часу.

Щодо інших схем продажу, то вони застосовуються у Львові дедалі рідше.

Наприклад, така схема, як сплата пайових внесків в кооператив (використання ЖБК), яку ще у 2016 році пропонували більшість забудовників, зараз майже не застосовується. Це є позитивним моментом, оскільки кооперативи не несли жодних гарантій для покупців житла.

Практично не використовується укладення договору купівлі-продажу майнових прав (лише як елемент схеми з залучення форвардного контракту).

За словами юристки Галини Калитовської, у 2019 році й надалі найпопулярнішими у Львові залишатимуться форвардні контракти та укладення попередніх договорів купівлі-продажу. Однак, вона відзначила, що для різних забудовників, ці договори не є стандартними.

Так, у деяких попередній договір, укладений на відносно рівних умовах для сторін, має чітко визначені характеристики квартири, передбачені всі важливі умови, натомість у інших – з умов договору взагалі незрозуміло, що повинен забезпечити забудовник у будинку та квартирі, немає жодної відповідальності для забудовника.

Фахівець наголосила: кожна схема, навіть найпоширеніша, має свої переваги та недоліки, потрібно розуміти її суть та уважно читати договір. Але найголовніше – без дозвільних документів на будівництво використання безпечної схеми не має жодного значення. Варто аналізувати все в сукупності.