Чи включається площа балкона до загальної площі квартири або нежитлового приміщення

Одне з них — як визначати кількість голосів, які має співвласник під час голосування?

Згідно зі ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866), кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

При цьому в п. 9 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417) прописано, що частка співвласника — частка, котра становить площу квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Таким чином, аби визначити кількість голосів, що належать співвласнику, необхідно знати:

1. саме загальну площу всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, а не «загальну площу будинку», бо, крім квартир і нежитлових приміщень, «загальна площа будинку» включає площу підсобних приміщень загального користування (у т.ч. допоміжних);
2. загальну площу квартири чи нежитлового приміщення, що належать кожному зі співвласників.

Тобто в Законі № 417 та Законі № 2866 ідеться про загальну площу квартири чи нежитлового приміщення, але що таке загальна площа квартири або нежитлового приміщення та що вона включає?

Термін «загальна площа квартири» використовується в низці підзаконних актів (наказ Держкомстату України «Про затвердження Інструкції щодо заповнення форми державного статистичного спостереження № 1-житлофонд (річна) «Житловий фонд» від 21.07.2008 р. № 251; наказ «Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна» від 24.05.2001 р. № 127; наказ Держкомстату України від 18.04.2005 р. № 95, Інструкція з ведення погосподарського обліку в сільських, селищних та міських радах; наказ Державного Комітету України з питань Житлово-Комунального Господарства «Про затвердження Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна» від 05.09.2003 р. № 146 тощо), відповідно до яких загальна площа квартири визначається як сума площ усіх приміщень квартири, убудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:

• для балконів і терас — 0,3;
• лоджій — 0,5;
• засклених балконів — 0,8;
• веранд, засклених лоджій і холодних комор — 1,0.

При цьому під квартирою мається на увазі житлове приміщення — внутрішня ізольована частина будівлі, відокремлена від інших суміжних приміщень стінами без прорізів або глухими перегородками, за наявності необхідних підсобних приміщень (кухні, туалету, ванної кімнати), а також яка має самостійний вихід на вулицю, двір, коридор загального користування чи сходову клітку.

Детальнішу відповідь на згадане питання можемо знайти в ДБН В.2.2-15-2005 «ЖИТЛОВІ БУДИНКИ. ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ».

Відповідно до положень Додатка Б:

Балкон — виступаюча із площини стіни фасаду обгороджена площадка, що слугує для відпочинку влітку.

Квартира — комплекс взаємопов’язаних приміщень, використовуваних для проживання однієї сім’ї різного кількісного складу чи однієї людини, який включає (щонайменше): житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу.

При цьому загальна площа квартири — сумарна площа житлових і підсобних приміщень з урахуванням лоджій, балконів, веранд і терас, що враховуються з коефіцієнтом відповідно до Додатка В.

Згідно з положеннями Додатка В:

В.2 Загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень квартири, убудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:

• для балконів і терас — 0,3;
• для лоджій — 0,5;
• засклених балконів — 0,8;
• веранд, засклених лоджій і холодних комор — 1,0.

Отже, до загальної площі квартири також включається площа балконів.

Щодо нежитлових приміщень, відповідно до ДБН В.2.2-15-2005 «ЖИТЛОВІ БУДИНКИ. ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ»:

Нежитлове приміщення — приміщення в структурі житлового будинку, що не належить до житлового фонду. Воно є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин.

При цьому мається на увазі, що з урахуванням ст. 4 Житлового кодексу Української РСР від 30.06.1983 р., нежитлові приміщення в житлових будинках призначені для торговельних, побутових й інших потреб непромислового характеру.

Тому при обчисленні кількість голосів, які має співвласник під час голосування, необхідно зважати на загальну площу квартири чи нежитлових приміщень з урахуванням площі лоджій, балконів, веранд і терас.

Інформацію щодо:

• загальної площі квартири чи нежитлових приміщень можна отримати, переглянувши технічний паспорт на квартиру чи нежитлове приміщення, у якому вказуються загальна площа квартири чи нежитлового приміщення та її розмір;
• загальну площу квартир і нежитлових приміщень у будинку можна дізнатися з технічного паспорта на будинок, звернувшись до обслуговуючої організації.

Олена Жмуйданович,

юрист