П’ять трендів ринку нерухомості на 2020 рік

Ринок нерухомості — це для одних можливість стати власником першого житла, для інших — можливість розширитися або переїхати в більш зручний район, а для третіх — це інвестування з метою надійного збереження коштів або отримання додаткового або пасивного доходу.

Всім цим категоріям важливо розуміти середньострокову і довгострокову тенденцію ринку первинної нерухомості. І якщо прогнозувати ситуацію в будівельній сфері, та й в цілому в країні, на 3-5 років досить складно, то тенденції 2019 року можна з достатньою впевненістю спроектувати на 2020-й.

1. Мінливі потреби — перехід від метрів до концепції

Якщо ще 10 років тому забудовники продавали квадратні метри, то тепер вони починають шукати додану вартість. Так, сегмент економ-житла ще не так активно піддається цьому тренду, але ось у класі «комфорт» і «бізнес» клієнт вже хоче більшого. Не «гетто» поруч розташованих будинків без парковок, дитячих майданчиків і освітніх закладів і магазинів, а повноцінне середовище для комфортного життя. І навіть покупці в класі «економ» активніше звертають увагу на більш бюджетні проекти з інфраструктурою в області, ніж без неї в межах Києва.

Та й в цілому сегмент «комфорт» активно росте на тлі падіння продажів «економ» житла. Це однозначно один з найяскравіших трендів, який в 2020 році буде набирати обертів. Люди хочуть селитися не просто в квартирі, а в духовно близькому середовищі, місці яке буде притягувати схожих людей і створювати певний мікросоціум.

Також однією з яскравих тенденцій є те, що найпрогресивніші забудовники вже не роблять закритих територій ЖК, а навпаки створюють відкриті публічні простори, інтегровані в ЖК.

2. Цінова стабільність

Останні кілька років ринок первинної нерухомості можна назвати перегрітим — пропозиція сильно перевищує попит. Для прикладу лише одна цифра — близько 20 тис. квартир в завершених проектах ще не продана. А закріплення гривні призвело до зростання ціни об'єктів у доларах на 10-15%. І на 2020 рік поки що не видно передумов до зміни цього тренда. Прогнозувати курс гривні зараз не беруться навіть найсерйозніші аналітики. Відмітки в 28 грн за долар цього року вже чекати не варто, а ось орієнтуватися в 2020-му можна на коридор 24-26 грн/долар.

Але що можна сказати з досить великою впевненістю — ціни в доларовому еквіваленті в наступному році серйозно не виростуть. Вже майже півроку ціна в гривні не росте, при цьому собівартість за нашими оцінками зросла на 10% (щоб утримати будівельників від роботи в Європі їм підвищують зарплати, зростають ціни на ряд матеріалів), відповідно і забудовникам нікуди особливо падати.

3. Інвесторів у нерухомість не стає менше

Інвесторів у нерухомість (які не планують жити в нових квартирах) можна умовно виділити в три класи.

Пасивний — для них це спосіб заощадження коштів. Як правило, після покупки житло може не один рік простояти незаселеним без ремонту. У покупців є впевненість, що дно ринку ми вже пройшли і готові квартири точно не будуть втрачати в ціні. Це як заховати гроші під матрацом, тільки в нових квадратних метрах.

Для інших купівля нерухомості — це джерело постійного доходу. Модифікований пасивний клас, який інвестує в ремонт і виходить на ринок оренди. Для таких інвесторів період окупності зараз становить від 7 до 10 років.

І спекулятивний — ті, хто бажають інвестувати на початковій стадії будівництва і перепродати після введення в експлуатацію. При цьому у зв'язку з відсутністю зростання цін прибутковість такої інвестиції серйозно зменшується і може до 2020 року зрівнятися з депозитом. Хоча кількість таких перекупок зараз становить від 20 до 40% залежно від класу об'єкта і їх частка зростає.

4. Чим вище клас, тим пізніша покупка

Ця закономірність буде загострюватися в 2020 році. При такій кон'юнктурі ринку бажаючих заходити в об'єкт на стадії фундаменту все менше і менше. І чим вищий клас і відповідно вище вартість, тим пізніше потенційний інвестор приймає рішення про покупку. Наприклад, у бізнес-сегменті активні покупки стартують після 50% готовності житла, а клас «еліт» і зовсім по завершенню будівництва. Також варто відзначити, що при стабільному курсі ціна на фундаменті і в готовому об'єкті відрізняється на 20-30%, що порівнянне з прибутковістю банківського депозиту за період будівництва.

При цьому попит на вторинному ринку залишається зовсім неактивним в будинках старше 30 років. Особливо якщо поруч з'являється нове житло або є «вчорашня» первинка, якій до 10 років.

Звичайно є інструмент, який стимулює попит на ранній стадії будівництва — розстрочка від забудовника. Як правило ціна такого метра зі старту вище, проте до здачі об'єкта в експлуатацію подібні розстрочки найчастіше безпроцентні.

5. Надійність в ціні

Небажання інвестувати на рівні фундаменту ще можна пояснити заворушеннями навколо деяких великих забудовників. За нашими оцінками більше 10% об'єктів у Києві на цей момент заморозили будівництво. Це небезпечний дзвінок для покупців — будинок може бути не зданий в строк або зовсім не завершений, а це заморожені інвестиції або ж зовсім втрата коштів.

Ситуація на ринку не додає впевненості для покупців у забудовників без зданих об'єктів або тих, хто будує лише за рахунок коштів інвесторів. Тут варто звертати увагу на девелоперів, які мають активи і здійснюють базове будівництво (моноліт) за свій рахунок — вони напевно при настанні кризових ситуацій на ринку зможуть завершити об'єкти.

Тільки компанії у яких є достатня кількість фінансового ресурсу, довіра у банків, виробничі активи, свої матеріали і багаторічна бездоганна репутація — можуть викликати довіру в інвесторів.

P.S.: Перезавантаження регулювання

Девелопери очікують істотних регуляторних змін. Повне перезавантаження Державної архітектурно-будівельної інспекції та однакові правила гри для всіх дадуть можливість навести порядок на ринку. Це необхідно, щоб покупці не боялися вкладати в будівництво, щоб не було проблем з введенням в експлуатацію та дозвільними документами. Крім того, спрощення норм, які безнадійно застаріли, розв'язує руки архітекторам і дає можливість реалізовувати більш сміливі і сучасні рішення. Очікуємо прийняття закону про те що ДБНи будуть носити рекомендаційний характер з параметричним регулюванням.