У перші місяці війни ринок нерухомості та житлового будівництва фактично зупинився. Міністерство юстиції відразу ж закрило доступ до держреєстру прав на нерухоме майно, щоб не допустити втручання в систему і незаконного заволодіння житлом.
У травні доступ до системи відновили. Тепер квартиру в Україні та на Прикарпатті зокрема можна купити чи продати, але з певними обмеженнями. Тож експерти з нерухомості прогнозують купівельний бум та зростання цін на житло у західних регіонах України.
Що ж відбувається на ринку нерухомості на Івано-Франківщині, яка стала надійним прихистком для понад 143 тисяч вимушених переселенців, на четвертому місяці війни? Які обмеження діють для купівлі-продажу нерухомості? Скільки коштує зараз квадратний метр у Івано-Франківську та яка ситуація з орендою житла, дізнавався «Західний кур’єр».
Купити квартиру… разом із власником
Як зазначає голова Івано-Франківського обласного відділення Асоціації фахівців із нерухомості України Віктор Фурдіяка, після двомісячного застою ринок нерухомості на Івано-Франківщині потроху оговтується. «Вже майже місяць, як ринок нерухомості запрацював повноцінно.
Також нещодавно запрацювали державні земельні кадастри і з’явилась можливість здійснювати купівлю-продаж земельних ділянок. Тобто, станом на сьогоднішній день вже можна купити чи продати будинок, квартиру чи земельну ділянку. Однак є певні обмеження», – каже фахівець із нерухомості.
Зокрема, заборонено продавати житло на підставі довіреності. Це означає, що власник помешкання має бути присутнім під час укладення угоди. Але якщо ви покупець і не можете особисто прибути на підписання необхідних документів, то можете скористатися довіреністю.
Купівлю-продаж можна здійснювати в нотаріусів лише в тому ж регіоні, де розташоване майно. Це означає, що для покупки квартири, наприклад, у Богородчанах ви повинні звертатись лише до нотаріусів, які працюють у Богородчанах, а не в Івано-Франківську чи іншому місті.
Також у період воєнного стану заборонено зняття з обліку. Тобто, якщо у квартирі чи будинку, який продається, прописані люди, їх виписати зараз неможливо.
«Проте купувати і продавати нерухомість із зареєстрованими повнолітніми дозволено. Якщо ж у помешканні прописані неповнолітні, то така функція є неможливою. Виписка не можлива до моменту відновлення демографічного реєстру, і ми очікуємо на його відновлення», – пояснює Віктор Фурдіяка.
Щодо ризиків купівлі-продажу нерухомості у час війни, спеціаліст зазначає, що, відколи почали працювати реєстри нерухомого майна, небезпеки бути ошуканим фактично немає. Адже реєстрація права власності з новим набувачем відбувається відразу.
«Знайшли потрібний варіант, заплатили гроші і відразу офіційно стали власником нерухомості. Головне, звертатись до перевірених нотаріусів, які мають хорошу репутацію та зможуть якісно надати цю послугу», – додає очільник ріелторської спільноти. До речі, перелік добросовісних нотаріусів можна знайти на сайті Мін’юсту.
Ще одним обмеженням у час війни є неможливість придбати нерухомість на виплат. Зараз банки не надають іпотечних кредитів. Тому, щоб стати власником нового житла, потрібно мати всю суму його вартості.
Також вже у перші дні війни чимало українських банків пішли назустріч клієнтам і запровадили кредитні канікули. Позичальникам дали можливість протягом трьох місяців не вносити обов’язкового мінімального платежу за іпотекою. За цей час банки обіцяли не нараховувати відсотків за користування кредитом і не штрафувати за протерміновані платежі.
Водночас банкіри наголошують, що кредитні канікули не зменшують суми боргу і цього боргу не пробачають. Це лише тимчасове відтермінування у зв’язку з воєнним станом. Тому клієнтам, у яких є фінансова можливість, рекомендують вносити платежі за кредитами.
Відтак було розроблено і схвалено спеціальний антикризовий закон № 2120, який набрав чинності 17 березня. На період воєнного стану він значно полегшує життя українцям, які мають несплачені кредити.
Документом передбачено не нараховувати пеню та штрафи за протерміновані кредитні зобов’язання, а також збільшувати відсоткову ставку або виселяти з іпотечного житла його власників. Інакше кажучи, людину, яка не в змозі сплачувати за кредитом, штрафувати, забрати житло і виганяти її на вулицю під час дії воєнного стану ніхто не має права.
Як альтернатива кредитуванню – придбання квартири в розтермінування, яке пропонують більшість забудовників Івано-Франківська і під час дії воєнного стану. Купуючи житло на виплат, покупець виплачує його вартість фіксованими частинами протягом наперед визначеного строку.
Права власності на житло він набуває тільки після того, як буде проведено останній платіж. Розтермінування діє тільки на первинному ринку. Таку змогу надає забудовник.
Квадратні метри за мільйон
Найбільшою популярністю на Прикарпатті зараз користуються квартири у будинках, які вже здані в експлуатацію.
«Місцеві клієнти цікавляться переважно житлом «сирець», де можна зробити індивідуальний ремонт. Приїжджі шукають помешкання уже з готовим ремонтом. Головний акцент – щоб нерухомість була введена в експлуатацію і нею можна було користуватись», – зазначає Віктор Олександрович.
Станом на сьогоднішній день ринок нерухомості на Івано-Франківщині функціонує на рівні 20-25% довоєнного періоду.
«Трохи не виправдались очікування щодо об’єму купівельних запитів. Після відкриття реєстрів ми розраховували на відновлення ринку нерухомості у нашій області до 50%. Дещо старт пригальмовує. За даними ріелторів обласної Асоціації, у день зараз є до 10 заявок, а це тільки чверть від довоєнного періоду», – говорить Віктор Фурдіяка.
Глобального інтересу серед внутрішньо переміщених осіб до квадратних метрів на Прикарпатті, за словами спеціаліста, не спостерігається. Майже 70% покупців – це місцеві жителі, 30% – приїжджі.
«Нерухомість завжди була твердою інвестицією. І чим дальше від воєнних дій, тим надійніше. Івано-Франківщина, станом на сьогоднішній день, є однією з найбезпечніших областей України. Динаміки на зниження цін на квадратні метри не прогнозується. Тому придбання нерухомості саме у нашій області у час війни також є вдалим варіантом збереження активів», – додає фахівець.
За словами спеціаліста, вартість нерухомості в Івано-Франківську у порівнянні з іншими західними областями України, була і залишається найнижчою.
Станом на сьогодні ще не спостерігається стрімкого стрибка цін на квадратні метри. Вартість нерухомості у порівнянні з довоєнним періодом зросла приблизно на 10%.
Ціна на вторинному ринку квартири категорії «стандарт» у Івано-Франківську приблизно 600 $ за м², у новобудовах – від 550 $ за м². Для порівняння, у Тернополі вартість квадратного метра стартує від 700 $, у Львові – від 1000 $. На думку фахівця, це пов’язано з великою кількістю пропозицій на ринку нерухомості в Івано-Франківську: «Івано-Франківськ серед усіх обласних центрів на заході України є найдоступнішим у плані придбання житла. Водночас ціни на нерухомість не поступаються і у великих районних центрах області. Наприклад, ціни у Калуші та Коломиї на первинку майже такі ж, як у Франківську».
Як зазначають на сайті ЖК «Паркова алея», ціна за метр квадратний стартує від 17 500 грн за м² (534 $ за м²). За однокімнатну квартиру у новобудові до 50 м² доведеться викласти мінімум 630 000 грн або 19 215 $.
За двокімнатну на 66-77 м² – понад мільйон гривень або приблизно 33 000 $. Щоб придбати трикімнатне помешкання на 82-110 м², потрібно викласти понад півтора мільйона гривень або від 45 860 $. До речі, у червні 2021 року метр квадратний у цьому ж житловому комплексі коштував від 372 $, з березня по травень вартував 448 $.
Ціна за метр квадратний у ЖК «Millennium» стартує від 550 $. У ЖК «Клубне містечко 12», що на Набережній Княгинин, 5, ціни на метр квадратний стартують від 700 $ або від 22 951 гривень.
У житловому районі Manhattan вартість квартири – від 19 200 грн за м². У ЖК «Опришівська слобода» ціна на новобудови 13 950 – 14 850 грн за м². Як зазначають на сайті житлового комплексу, трикімнатні квартири вже продані. Вартість однокімнатної площею до 40 м² обійдеться від 529 тис. грн, двокімнатного житла (51-57 м²) – від 710 тис. грн.
А ось у ЖК «Авторський», що будується в районі вулиць Чорновола – Січових Стрільців, ціни за метр квадратний сягають 32 400 – 54 000 гривень.
На сайті житлового комплексу зазначають, що всі однокімнатні та двокімнатні квартири продані. Трикімнатне житло на 81-97 м² у елітному будинку обійдеться від 2,62 мільйона гривень.
Оренди «за всі гроші» більше немає
Щодо оренди житла в Івано-Франківську, то, за словами Віктора Фурдіяки, ажіотаж на винайм, який спостерігався у перші місяці весни, минув. Є конкуренція між об’єктами.
Ціни на оренду житла впали на 10-15% і ринок оренди поступово стабілізується до показників ціна-якість. Тож тепер винайняти квартиру в обласному центрі – не проблема. Щоправда, стосується це переважно сектора «комфорт».
«Зараз ми бачимо динаміку відтоку переселенців. Багато людей із Київщини, Харківщини та Чернігівщини, які орендували тут житло саме у секторі «комфорт» і «преміям», повернулись додому або виїхали за кордон. В основному це стосується платоспроможних сімей. Водночас притоку людей такого класу немає, тому у секторах, де ціна становить вище 10 тисяч гривень за місяць, звільнилось багато пропозицій. Це сприяє природній конкуренції між об’єктами нерухомості і відповідно впливає на зниження ціни. Здавати «за всі гроші» будь-що вже не вдається. Якщо ще місяць тому на квартиру за 12 тисяч гривень стояла черга, то зараз ще за 8 тисяч спробуй здати», – говорить Віктор Фурдіяка.
Водночас досі залишається дефіцит доступного та «адекватного» житла економкласу до 6 тисяч гривень. Більшість переселенців, які залишились досі в Івано-Франківську, переважно живуть на мінімальних бюджетах – виплатах допомоги переселенцям, тому вони не можуть дозволити собі дорогого помешкання.
За словами очільника ріелторської спільноти Івано-Франківщини, в місті дуже низька культура підприємництва здачі житла в оренду.
«Житло у класі «економ» – це переважно формат «як мені бабуся залишила квартиру у спадок, так я її і здаю»: з радянськими килимами на стінах, сервізами у сервантах та заіржавілим холодильником… Все застаріле – електрика, меблі, сантехніка. Інколи тут навіть не можна нормально помитись та приготувати їсти. Люди не хочуть вкладати кошти у житло, яке здають. Якщо під час ажіотажу перших місяців війни розгрібали все, то зараз толком заробити на таких помешканнях вже не вийде», – додає фахівець.
На жаль, у воєнний час залишається чимала кількість спекулянтів та шахраїв, які наживаються на довірі співвітчизників. Щоб не потрапити у пастку аферистів, спеціаліст радить довіряти купівлю та оренду житла сертифікованим фахівцям, які стоять на захисті клієнтів.
«Головне – не робити ніяких передоплат невідомо кому і за що. А також перевіряти документи на право власності квартири або наявність довіреності. Елементарно можна пошукати інформацію про власника у соціальних мережах – хто ця людина і чи взагалі така особа існує. Також важливо правильно укласти договір із орендарем. І не треба боятись звертатись за допомогою до ріелторів. Їхні послуги будуть коштувати кілька сотень, але ви будете впевнені, що вас не ошукають. Вам укладуть договір, перевірять компетенції власника та проб’ють по базах, чи ця квартира ніде «не засвітилась», що її вже перездавали. А що стосується переселенців, то їм взагалі не раджу самостійно шукати житло, бо обманути їх дуже легко», – пояснює пан Віктор.
За словами фахівця з нерухомості, літо – це період затишшя в оренді та гаряча пора на купівлю нерухомості. Тому найближчим часом очікують підняття ринку нерухомості в Івано-Франківську до 50% довоєнного стану. Відновлення активностей очікується не тільки у житловій нерухомості, а й у комерційній, адже з небезпечних регіонів переїжджають підприємства та ФОПи, які продовжують займатись підприємницькою діяльністю на Прикарпатті.
За даними ЛУН (найпопулярніший український сайт у сфері нерухомості. — Ред.), у Івано-Франківській області на 92% відновлено будівництво житлових комплексів. Хоча нових проєктів будівельні компанії поки не анонсували. Водночас повномасштабна війна змінила ставлення українців до свого житла.
Експерти з нерухомості запевняють, що після перемоги головними критеріями вибору житла стануть не тільки віддалений від рф регіон, а й безпечність та наявність укриттів у самих багатоповерхівках та будівництво житлових комплексів за європейськими взірцями.
Мар’яна РИНДИЧ
0 Коментарів - Написати коментар