Точної статистики об'єктів, прийнятих на баланси банків, немає. Але, за оцінками трьох керівників керуючих компаній з нерухомості, мова може йти про більш ніж 1000 будинків і приміщень у всіх регіонах країни, - інормує Ліга нет.
"Банки стали найбільшими управителями нерухомістю в країні", - констатує заступник директора з розвитку девелоперської компанії Стокман Сергій Овчинніков.
Освоєння банкірами непрофільної діяльності - вимушений захід. Але знайти покупців нерухомості, перш за все, комерційної, сьогодні не так легко. Як банки виходять із ситуації?
Добровільна здача
Частка прострочених кредитів, виданих під заставу комерційної нерухомості, з 2014 року збільшилася.
"Це пов'язано в першу чергу з девальвацією національної валюти, оскільки більшість таких кредитів було видано в іноземній валюті, а орендні ставки, в основному, прив'язані до гривні. По-друге - зниження купівельної спроможності і ділової активності в зв'язку з бойовими діями на сході України ", - говорить начальник відділу супроводу та врегулювання кредитів середнього та малого бізнесу ОТП Банку Юрій Тітов.
У 2014-2015 роках багато ритейлерів дійсно зажадали від орендодавців знизити ставки приблизно на 30-40% через падіння продажів. Це погіршило стан справ власників комерційної нерухомості.
"За період 2014-2016 років частка прострочених кредитів, виданих під комерційну нерухомість, склала близько 40% від загальної частки таких позик", - говорить Тітов.
В результаті левову частку заставної нерухомості банкірам довелося забрати, щоб компенсувати власні збитки.
Найбільші застави сьогодні належать Альфа-банку (спільно з Укрсоцбанком), Райффайзен Банку Аваль та Ощадбанку, розповідає Овчинников.
"На даний момент у нашого банку більше 400 об'єктів нерухомості на загальну суму понад $ 150 млн", - підтверджує директор центру управління нерухомістю Укрсоцбанку Ірина Скороходова.
Такою кількістю об'єктів не може похвалитися жоден український девелопер або компанія з управління активами. В інших банках також не приховують, що приймають на свої баланси активи проблемних позичальників.
"У нас є земельні ділянки в Києві, адміністративна будівля на бульварі Лепсе, спортивно-оздоровчий комплекс в Бучі, виробнича нерухомість в містах Світловодську та Слов'янську", - розповідає заступник директора департаменту реструктуризації заборгованості і стягнення Ощадбанку Ольга Білай.
"На балансі банку перебуває багато нерухомості і земельних ділянок, які ми отримали в результаті погашення проблемних активів. Оціночна вартість цих об'єктів - 1,8 млрд гривень. Зараз ми виставляємо їх на торги", - говорить глава правління Укргазбанку Кирило Шевченко.
Начальник управління по роботі з проблемними активами банку Кредит-Дніпро Петро Кравченя додає, що сьогодні позичальники, враховуючи безперспективність ситуації, досить часто передають нерухомість на баланс банку добровільно.
Основна маса об'єктів, які знаходяться у власності українських банків - неліквіди, визнає директор консалтингової компанії UTG Євгенія Локтіонова. Привабливих об'єктів мало, хоча вони все ж є.
Непотрібні метри
Що банкіри роблять з усіма цими активами? У більшості випадків фінустанови створюють спеціалізовані підрозділи, які займаються їх управлінням і продажем. Для укладення угод припадає також вкладатися в маркетинг об'єктів.
"Ми використовуємо банери на об'єктах, інтернет-рекламу і брокерів, а продаємо активи за допомогою електронних аукціонів. Покупцям це зручно, а нам вигідно - стартова ціна іноді піднімається в два рази", - пояснює Ірина Скороходова.
Продати заставне приміщення, офісний або торговий центр, проте, дуже складно через відсутність попиту.
"Деякі об'єкти виходили на продаж кілька разів протягом останнього року - півтора і до сих пір не знайшли свого покупця. Всі торги проводяться відкрито на електронних майданчиках Електронні торги України", - розповідає Ольга Білай.
Іноземні інвестори не ризикують заходити в Україну, а українські готові купувати об'єкти лише за дуже низькими цінами. Сергій Овчинников говорить, що сума дорівнює розміру орендної плати за п'ять-шість років.
"Власники об'єкта виставляють ціну вдвічі вище", - уточнює він.
Більшість покупців готові розглядати об'єкти не далі 30 км від столиці, максимум - у великих обласних центрах, стверджує Ольга Білай. Додаткову невизначеність і відкладений попит інвесторів створюють військові дії на сході України. Тому на продаж об'єктів у банкірів, як правило, йде від 6 місяців до двох років.
"Інвестори скрупульозно оцінюють активи, вибирають найкращу пропозицію, довго приймають рішення, тому терміни укладання угод складають в цілому близько року і більше. Навіть якщо власник намагається продати об'єкт за ціною нижче ринкової, наприклад, з дисконтом 20%, закрити операцію все одно буде дуже проблематично ", - підтверджує Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна).
В результаті банкіри тривалий час змушені самостійно управляти об'єктами нерухомості. За словами Носаченко, на це є кілька причин, крім слабкого попиту покупців. По-перше, продаж заставного майна має безліч нюансів юридичного та технічного характеру. По-друге, банки не дуже то хочуть довіряти свої активи керуючим компаніям і до того ж платити їм. У найближчі кілька років ситуація істотно не зміниться - банкам доведеться освоювати професію управителів нерухомістю.
0 Коментарів - Написати коментар