Легальні схеми договорів, які можна підписувати, купуючи квартиру від забудовника

На сьогодні використовуються різні договірно-правові конструкції для придбання житла в новобудовах.

Усі вони мають свої особливості, умови, вимоги, передбачають укладення договору безпосередньо з забудовником або з залученням свого роду посередників (венчурних фондів, управителів, делегованих замовників тощо).

Незалежно від виду, положення договору повинні містити:

- посилання на документи, що визначають право на забудову;
- чіткі ідентифікуючі ознаки майбутньої квартири;
- узгоджену ціну і порядок її оплати;
- термін введення будинку в експлуатацію;
- термін і порядок передачі квартири;
- гарантійні терміни;
- відповідальність забудовника за невиконання своїх зобов'язань;
- процедура і терміни видачі забудовником документів для реєстрації права власності;
- можливість дострокового розірвання договору, порядок і умови повернення грошей.

Розповімо про переваги й недоліки основних схем придбання первинного житла.

1. Договір про участь у фонді фінансування будівництва

Залучені для будівництва кошти передаються управителю фонду, який використовує їх за правилами фонду та договорами з інвесторами.

Плюси: Схема прямо передбачена законом. Контроль за будівництвом зі сторони управителя. Забудовник зобов’язаний мати дозвільні документи. У випадку банкрутства забудовника, покупці потенційно зможуть повернути вкладені кошти

Мінуси: Схема складна для розуміння звичайним покупцем (значна кількість сторін, багато юридичних понять). Забудовник може контролювати управителя фонду. Забудовник може затягувати терміни здачі будинку.

2. Договір купівлі-продажу цільових облігацій

Забудовник продає покупцю цінні папери – цільові облігації. Після настання терміну погашення (викупу) облігацій, та здачі будинку, покупці можуть обміняти облігації на квартиру.

Плюси: Схема прямо передбачена законом. Забудовник зобов’язаний мати дозвільні документи. Залучені кошти можуть витрачатися тільки на будівництво

Мінуси: Схема складна для розуміння звичайним покупцем. Забудовник може затягувати терміни здачі будинку.

3. Попередній договір купівлі-продажу квартири

Забудовник підписує з продавцем попередній договір, в якому зобов’язується укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири.

Плюси: Схема досить проста для розуміння звичайними людьми.

Мінуси: Забудовник може залучати кошти без дозвільних документів. Можливість нецільового витрачання коштів. Можливість подвійного продажу. Забудовник може затягувати терміни здачі будинку.

4. Договір купівлі-продажу майнових прав

Забудовник підписує з продавцем попередній договір, у якому зобов’язується укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири.

Плюси: Схема досить проста для розуміння звичайними людьми.

5. Договір про участь у житлово-будівельному кооперативі

Кошти для будівництва об’єкту залучаються шляхом укладання з покупцями договорів про сплату пайових внесків в житлово-будівельному кооперативі.

Плюси: Схема досить проста для розуміння звичайними людьми. Покупці, як члени кооперативу, мають право приймати участь в управлінні кооперативом.

6. Форвардний контракт. Договір купівлі-продажу деривативу

Покупець укладає договір купівлі цінного паперу – деривативу. Купівля деривативу дає право на укладення договору купівлі – продажу майнових прав, на підставі яких покупець отримує право власності на квартиру після введення будинку в експлуатацію та сплати вартості майнових прав.

Плюси: Покупець не несе додаткових витрат (наприклад, на нотаріуса). Мінімізується ризик подвійного продажу квартири.

Мінуси: Певна складність у розумінні схеми для покупця. Забудовник може залучати кошти без дозвільних документів. Можливість нецільового витрачання коштів. Забудовник може затягувати терміни здачі будинку.