Попит на іпотеку зростає, але держава не поспішає створювати умови банкам для кредитування первинного ринку.
Чи є шанс на доступну іпотеку в Україні і як вже зараз знизити процентну ставку, Property Times дізнавався у експертів ринку іпотечного кредитування і девелоперів.
Ні дати, ні взяти
Згідно зі статистикою банку «Глобус», в 2018 році банки видали 2,5 млрд грн іпотечних кредитів. При цьому лише 30% від них (тобто близько 750 млн грн) — позики для купівлі квартири на первинному ринку. Більшість з цих грошей — результат спільних угод забудовників і банків, які діють в окремих житлових комплексах. При цьому не більш як 10 банків готові надавати іпотечні кредити на первинному ринку.
«На сьогоднішній день іпотечні кредити — це всього 2% в активах банківської системи. Ставлення іпотечних кредитів до ВВП України становить 1,4%, що істотно нижче від показників розвинених країн. Наприклад, в Данії та Нідерландах цей показник перевищує 100% ВВП», — розповідає заступник голови правління банку «Глобус» Олена Дмитрієва.
При цьому будівельна галузь є тим мультиплікатором, який здатний витягнути всю економіку України вгору, вважає скарбник АТ АКБ «АРКАДА» Любомир Килимник.
«За різними оцінками, одна гривня, вкладена в будівництво житла, формує від 4 до 7 гривень ВВП. Відсоткова ставка банку повинна бути в межах 3-5%, щоб на ринок він давав 7-9%. Попит буде колосальний, грошові потоки збільшуються в рази. У забудовника є гроші, щоб заплатити за роботу підрядникові, придбати матеріали і виконати взяті на себе зобов'язання в строк. Покупець отримує реальну можливість придбати житло. Банк виконує свою пряму функцію — надання фінансових послуг реальним секторами економіки. Тому НБУ потрібно активізувати функцію кредитора і допомогти банкам з розвитком іпотеки в Україні», — упевнений банкір.
Погоджується з необхідністю розвивати іпотеку на державному рівні і Олена Дмитрієва: за її підрахунками, іпотечний мультиплікатор становить 11,5, тобто кожна гривня іпотечного кредиту збільшує ВВП країни в середньому на 11,5 гривень.
Безперечно: чим менше відсоток, тим краще галузі. Платити по кредиту менше, більше людей можуть собі дозволити — на радість банкам, забудовники побудують і продадуть більше. Ось тільки іпотека — хитрий звір: від реального бажання бізнесу і банків мало що залежить. Її ціна визначається головним чином вартістю грошей в економіці.
Головними стримуючим фактором розвитку ринку позики залишається висока процентна ставка та інфляція. Від них страждають усі. Покупець не може собі дозволити іпотечний кредит у вигляді низької платіжної спроможності і високі ставки за кредитом. Забудовник не має можливості залучити живі гроші в будівництво.
Банки в один голос твердять, що заробляють на іпотечному кредитуванні мізер: високий рівень інфляції зжирає всі їх доходи. Крім того, б'є по іпотеці і високі резервні вимоги з боку НБУ: резерви становлять 13,5% від наданої суми кредиту.
«Говорити про те, що процентна ставка висока, не зовсім вірно. У розвинених країнах ставка становить 2-4%, у нас з урахуванням інфляції виходить так же», — пояснює директор департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку Валерія Малахова.
В Укргазбанку, незважаючи на всі нюанси, відзначають активізацію кредитування покупців житлової нерухомості.
«За підсумками минулого року ми надали понад 1 000 іпотечних кредитів фізичним особам на загальну суму понад 525 млн грн, половина цих кредитів була видана на покупку житла на первинному ринку. З 2017 відбулося деяке пожвавлення іпотечного ринку, але, незважаючи на це, сьогодні далеко не всі банки готові використовувати цей продукт і дають іпотеку лише перевіреним клієнтам з гарною кредитною історією. Буде ще більше збільшення кредитування в порівнянні з минулим роком, але, щоб повернутися до затребуваності кредитування необхідно, щоб ставки знизилися до 15-18% річних. Або ж, щоб запрацювали державні хутра», — говорить Віталій Годун, начальник управління розвитку продуктів Укргазбанку.
Ставка-локомотив
В Україні середня процентна ставка за іпотечними кредитами, починаючи з другого року, становить близько 20-22%. От і рахуйте: платити 22% за іпотеку, яка триває від п'яти років, це переплата в 2 і більше рази. Виходить, що покупець виплачує відразу дві чи три квартири, а володіє формально одного.
На процентну ставку по кредиту, пояснюють в Ощадбанку, впливає відразу комплекс факторів: прибутковість активів банків, яка в свою чергу залежить від вартості строкових коштів (депозитів), надбавки на обов'язкове резервування, надбавки на покриття непроцентних витрат, а також від облікової ставки НБУ. Різниця між ставкою Нацбанку і ставкою по кредиту для споживача складає власний заробіток банку.
При цьому розмір процентної ставки прямо залежить від облікової ставки НБУ. Зараз вона становить 18%. Її розраховують з урахуванням рівня інфляції, курсу валют, змін в динаміці зовнішньої торгівлі, положення справ в індустріальному і сільськогосподарському секторах, попиту на послуги банків та види цих послуг, загальних перспектив економічного розвитку, зовнішніх кредитів. При сумарній оцінці всіх цих факторів приймається рішення про зміну дисконтної ставки в більшу або меншу сторону. Ключовим моментом для підвищення або зниження дисконтної ставки в Україні в останні роки стає прагнення до зменшення інфляції та до припливу інвестицій.
Високі резервні вимоги Національного банку, впевнена Дмитрієва, роблять іпотечне кредитування для банків збитковим. Тому будуть розвиватися в основному спільні іпотечні програми банків та забудовників, які дозволяють знизити процентну ставку в перші роки кредитування і стимулюють позичальника швидко погашати отриманий кредит.
Невеликі маркетингові хитрощі
Поки доступної іпотеки на державному ринку не передбачається, ситуацію рятують спільні програми забудовника і банку-кредитора. Так видається велика частина іпотеки, яка є в Україні.
«Ці програми покликані сприяти стимулюванню інтересу з боку покупців, створювати більш сприятливі умови і забезпечувати доступність отримання іпотечних кредитів для покупки нерухомості», — вважає Валерія Малахова.
І майже всі забудовники використовують ще один механізм — тривалі розстрочки. Однак, на думку Любомира Килимника, це більшою мірою нагадує «витягування підшкірного ресурсу» і схоже на маркетингову виверт, щоб залучити платоспроможного клієнта.
«Завдання забудовника — організувати будівництво об'єкта, залучити гроші і передати їх підряднику, який займається безпосередньо будівництвом. Будь-які його фінансові механізми розстрочки в більшості своїй зазвичай базуються на товарних кредитах. Звідси затримки з темпами будівництва, проблеми зі здачею об'єкта і так далі. Замість того, щоб розплатитися з підрядником, девелопер придумує фінансові механізми залучення грошей», — пояснює скарбник АТ АКБ «АРКАДА».
Забудовники не заперечують: іпотека була б порятунком, але в умовах, коли її немає, доводиться працювати за двох.
«Для активізації іпотечного кредитування у першу чергу потрібні докорінні зміни в законодавстві. Певним стримуючим чинником є і недолік довгих ресурсів (для банків ця проблема теж є актуальною). Тому в даній ситуації реальним стимулом до розширення кредитування може стати розвиток інструментів рефінансування банківських кредитів. Наприклад, сек'юритизація портфеля іпотечних кредитів, яка являє собою механізм залучення фінансування шляхом випуску структурованих цінних паперів, забезпечених пулом іпотечних кредитів. Даний фінансовий механізм може мати безліч конфігурацій і широко використовується в США та країнах Європи, що дозволяє залучати фінансові ресурси в пріоритетні галузі економіки», — вважає фінансовий директор ENSO Ельнур Мехтієв.
Поки ринок активно обговорює можливості реанімувати іпотеку, держава просить згадати: є цілий ряд програм і механізмів, які покликані допомогти окремим категоріям покупців придбати житло: «60/40», «50/50» та інші. Інша справа, що претендувати на допомогу можуть обмежене коло людей, які до того ж в силу фінансового становища, ту частину, що залишилася, не можуть собі дозволити. Крім того, у програмах діє своя система черги: іноді потрібно чекати можливості 10-15-20 років.
Державної підтримки реальної іпотеки на ринку немає, але є попит, бажання продавати і кредитувати.
«Якщо реально запрацює іпотека, це стане дуже добрим сигналом для розвитку ринку. У забудовників збільшаться оборотні кошти, відповідно зросте якість і кількість забудови, покращиться інфраструктура, причому не тільки великих міст, з'являться рішення для старого житлового фонду», — переконаний генеральний директор BD Holding Кватерчук Юрій.
Виникає закономірне питання покупця: шукати РК з іпотечними програмами зараз з великими кредитними ставками або почекати ще рік два: авось відсоток по кредиту стане менший. Ось і виходить, як у Жванецького: або ті великі за п'ять, але вчора, або ці маленькі по три, але сьогодні. І головне, щоб завтра не було по вісім.
Європа борг
В Європі іпотеку доступною роблять низькі процентні ставки.
«У розвинених країнах, де ризики для банків менше, а рівень інфляції може коливатися в межах одного відсотка на рік, іпотеку можна взяти під 3-7% річних. Процентна ставка у Польщі (відсотки багато в чому залежать від суми, терміну та банку) не перевищує 4%. Так, для поляків він може становити 3,2%, для іноземців 3,7-3,9%. Це значно менше, ніж в Україні, але більше, ніж в інших європейських країнах. А в США можна отримати кредит на житло з фіксованою ставкою близько 6-7% річних на 30 років. Але з урахуванням політичної та економічної ситуації в нашій країні на сьогодні, говорити про адаптацію до умов іпотеки в іноземних банках до українського ринку поки не стоїть», — пояснює Годун з Укргазбанку.
Олена Дмитрієва навпаки впевнена, що деякі програми можна адаптувати до наших реалій.
«До прикладу, в Польщі працює державна програма будівництва житла для надання його в довгострокову оренду з можливістю подальшого придбання у власність. Сім'я отримала квартиру в такому державному будинку, щомісяця платити на 20% більше за комунальні послуги, плюс символічну суму за оренду, а після закінчення максимально 25-30 років, стане власником квартири. І скористатися такою програмою може кожен бажаючий», — розповідає заступник голови правління банку «Глобус».
Кілька державних іпотечних програм існує у Великобританії, яка є одним з лідерів з розвитку іпотечного кредитування у світі. Програма Help To Віу Scheme — це державна програма підтримки британців, які купують першу нерухомість — при наявності не менше 5% початкового внеску, держава може позичити ще 20%, тоді відсотки по банківській іпотеці істотно знизяться. Програма Social НомеВиу дозволить поступово викупити орендовану нерухомість.
«Чим більшу суму учасник програми буде виплачувати, тим менше буде його орендна плата. B залежності від стану житла і часу, протягом якого учасник проживав у ньому, йому буде надана знижка — в середньому до £100,000. Для нових будинків існує урядова програма Homebuу scheme. По ній учасник програми зможе отримати безвідсотковий кредит на 5 років», — пояснює Дмитрієва.
Іпотека під ковпаком
Створити доступний механізм іпотеки під силу вже зараз.
«НБУ як кредитор останньої інстанції повинен забезпечити прозорий і доступний механізм позики для банків: зменшити відсоток за кредитами з урахуванням інфляції в країні, дати фінансовим установам можливість кредитувати галузь і заробляти на цьому. Питання з інфляцією варто вирішити не монетарними, а трансмісійними механізмами. Якщо якийсь банк буде з великим пулом кредитів, він міг би його рефінансувати через спеціалізована іпотечна установа. Воно в свою чергу має отримувати гроші з бюджету, але там їх для цього немає», — стверджує Любомир Килимник.
За його словами, вже 10 років обговорюють модель відродження іпотеки, але віз і нині там. Всьому виною відсутність політичної волі і колосальне навантаження на Нацбанк.
«НБУ — донор державного бюджету. Сума вимірюється десятками мільярдів, практично десята частина бюджету. Він же десь повинен ці гроші отримати. Державна політика змушує НБУ роздувати свої активи, існування НБУ як кредитора останньої інстанції. Виникає питання, що роблять інші сфери економіки», — резюмує банкір.
Найближчим часом, за словами Олени Дмитрієвої, особливих змін на іпотечному ринку не передбачається.
«З одного боку, при такій високій вартості ресурсів активно розвиватися іпотека не може — немає великої кількості платоспроможних позичальників, здатних обслуговувати такий дорогий кредит, а державної підтримки розвитку іпотечних програм сьогодні не існує. В першу чергу, необхідно зменшити резервні вимоги НБУ для кредитів, виданих на покупку нерухомості на первинному ринку. Саме цей напрямок кредитування дозволяє розвивати будівельну галузь», — уточнює вона.
Для конкретного позичальника гостро стоїть питання економічної доступності іпотечного кредиту, тобто його ціна. А вона висока. Причин багато: висока інфляція і девальвація, незахищеність власності і прав кредитора, низькі зарплати і т. д., тобто макроекономічні проблеми стримують і іпотечне кредитування.
0 Коментарів - Написати коментар